In questo articolo analizzeremo alcuni importanti documenti che l’amministratore di condominio è tenuto a produrre.

Analisi dei rischi e registro di anagrafe

Ogni condominio deve tenere un registro di anagrafe condominiale contenente dati e generalità dei proprietari o aventi diritto, dati catastali di ciascuna unità immobiliare etc., oltre ad “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

E’ compito dell’amministratore evidenziare condizioni e potenziali rischi delle parti comuni specificandone con un documento lo stato di sicurezza.

Per analizzare i rischi bisogna affidarsi a professionisti qualificati in grado di verificare ciò che può essere nocivo nelle normali condizioni dell’edificio, attraverso l’ispezione dei luoghi e delle attività svolte.

Solitamente, dopo il sopralluogo, viene rilasciata una relazione tecnica che riporta l’elenco delle anomalie riscontrate e il rilievo fotografico.

L’analisi dei rischi è utile anche per segnalare a imprese e lavoratori che accedono in condominio i rischi presenti e le misure di prevenzione da adottare.

Documento di valutazione dei rischi

Se in ambito condominiale ci sono lavoratori subordinati ad un datore di lavoro (che si configura nella persona dell’amministratore di condominio) occorre procedere con il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) in cui si valutano i rischi di lavoro del lavoratore in relazione al condominio.

Nel DVR devono essere identificate le misure di prevenzione e protezione dai rischi individuati, i DPI (dispositivi di protezione individuali), il programma dei corsi di formazione e le misure di miglioramento.

In caso di affidamenti di lavori di tipo non edile o di forniture o servizi, invece, all’amministratore si richiede la redazione del DUVRI (Documento di Valutazione dei Rischi Interferenziali).

Il DUVRI è lo strumento attraverso il quale il committente individua i rischi generati all’interno dei suoi ambienti dalla contemporanea esecuzione di lavori ad opera di appaltatori e deve essere redatto solo nei casi in cui esistano interferenze, spaziali o temporali.

La finalità di tale documento è la cooperazione e il coordinamento tra i diversi Datori di lavoro, quale obbligo di reciproca informazione sui rischi e le misure di prevenzione e protezione delle attività da svolgere.

Nei casi invece di affidamento di appalti di tipo edile, quali i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria a imprese esterne appaltatrici, l’amministratore del condominio ricopre la figura di committente e deve occuparsi di alcuni compiti come l’invio della notifica preliminare, la nomina dei coordinatori per la sicurezza, la verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi.

Infine, una figura necessaria è quella del Responsabile del Servizio Prevenzione e Protezione (RSPP) che aiuta il datore di lavoro nell’espletamento degli obblighi della sicurezza.

Sicurezza antincendio

Nel Decreto 25 gennaio 2019, sono individuati i compiti dell’Amministratore di condominio per la gestione della sicurezza antincendio (GSA).

Il regolamento per la sicurezza antincendio varia a seconda dell’altezza del condominio.

Nell’Allegato 1 sono inserite tutte le prescrizioni e i dispositivi da utilizzare nei condomini, ma le strutture abitative sono suddivise secondo l’altezza antincendi (h) in 4 Livelli di Prestazione (L.P.):

P. 0 edifici di tipo a) h da 12 a 24m
P. 1 edifici di tipo b) e c) h da 24 a 54m
P. 2 edifici di tipo d) h da 54a 80m
P. 3 edifici di tipo e) h superiori a 80m

Parallelamente all’aumentare dei livelli di prestazione richiesti aumentano anche i compiti che il Responsabile delle attività deve svolgere.

Le azioni di base che il responsabile deve eseguire sono:

Identificazione delle misure antincendio standard
Informazione dei condomini sulle procedure antincendio
Affissione di fogli riportanti le informazioni utili in caso d’incendio
Verifica e manutenzione di tutti gli strumenti antincendio

Amianto

Molti edifici ancora oggi conservano manufatti realizzati in amianto, materiale classificato come cancerogeno per l’uomo.

Per questo occorre conoscere la presenza di amianto all’interno dei materiali in condominio e, in seguito, adottare le misure necessarie affinché non si liberino le fibre di amianto. Se l’amianto è presente ci sono diverse possibilità di intervento:

– Rimozione, che è l’intervento più delicato;

– Incapsulamento, che consiste nell’applicazione di sostanze impregnanti che formano una pellicola di protezione;

– Confinamento, che consiste nel porre una barriera fisica che isola l’amianto dall’ambiente;

– Sovracopertura, che consiste nell’applicare una copertura di altro materiale sopra l’amianto, di solito si adotta per i tetti in Eternit.

Negli ultimi tre casi bisogna effettuare delle verifiche periodiche di controllo.

La rimozione deve essere fatta esclusivamente da personale specializzato e seguendo precise metodologie.

Certificazione verifica degli impianti: CIVA di INAIL

A partire dal 27 maggio 2019, attraverso il portale CIVA (“certificazione e verifica impianti e apparecchi”) sul sito web di Inail, l’azienda può gestire le pratiche di denuncia, immatricolazione, certificazione e verifica, modifica, spostamento, cessione, demolizione e molto altro, dei seguenti impianti:

Impianti di messa a terra e protezione per scariche atmosferiche;
Attrezzature di sollevamento;
Ascensori e Montacarichi da cantiere;
Apparecchi a Pressione;
Impianti di Riscaldamento.

Come per la gestione dei contributi, anche per il CIVA è possibile delegare un professionista per la presentazione delle pratiche dei diversi impianti.

Tutela della privacy nei condomini

Poichè l’amministratore gestisce i dati (la privacy) dei condomini, il condominio il Titolare del trattamento. Indispensabili sonola messa a disposizione di un’informativa per gli interessati (condomini ma non solo) e l’individuazione dei soggetti che trattano dati dello stesso condominio. In certi casi, inoltre, si renderanno opportuni anche la redazione di una Valutazione d’Impatto (es. in alcuni casi di installazione di un sistema di videosorveglianza) o di un Registro delle Attività di trattamento (es. quando vengano trattati i c.d. dati particolari).

Anche in tema di privacy sarà molto utile per l’amministratore affidarsi a specialisti della privacy che forniscano non solo la modulistica necessaria per la gestione dei dati, ma soprattutto un supporto costante in termini di formazione e consulenza continua.