Il problema del parcheggio in condominio è spesso motivo di controversie tra i condomini, che litigano per l’attribuzione degli spazi.
A chi spetta il posto auto nel parcheggio condominiale?
Non è facile stabilire un’assegnazione dei posti auto, soprattutto quando ci sono meno posti rispetto al numero degli appartamenti. In base al Codice civile le aree destinate al parcheggio condominiale sono di proprietà comune; quindi, tutti i condomini vantano pari diritti su di esse. Di conseguenza, se il problema dei parcheggi non è stato disciplinato all’interno del regolamento condominiale, sarà necessario regolamentare tramite assemblea l’uso dei posti auto, con turni a rotazione. Si dovrà infatti trovare il modo di garantire ad ogni condomino il diritto di usufruire degli spazi comuni in egual misura.
Il problema persiste anche nei fabbricati di nuova costruzione. Infatti, nonostante le nuove norme urbanistiche ed edilizie prevedano di riservare a parcheggio un’area di almeno un metro quadrato per 20 metri cubi di edificio, nella maggioranza dei casi il numero di auto di proprietà dei condòmini supera quello dei posti disponibili.
Vediamo, dunque, in base alla legge e alla giurisprudenza, a chi spetta il posto auto nel parcheggio condominiale.
Parcheggio condominiale: di chi è?
Come anticipato, il parcheggio condominiale è di proprietà di tutti i comproprietari dell’edificio, in quanto è una parte comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile. Tale norma menziona espressamente «le aree destinate a parcheggio».
Soltanto un regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato all’unanimità da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto delle loro proprietà o, successivamente, in un’apposita assemblea) potrebbe stabilire regole diverse, e così riservare alcuni spazi ad alcuni e non ad altri.
Posti auto in condominio: chi può parcheggiare?
L’articolo 1102 del Codice civile, chiarisce che tutti i condomini hanno diritto di usare le cose comuni secondo la loro naturale funzione. Essendo tale diritto uguale per tutti i condomini, nessuno può impedire l’utilizzo di cose comuni ad un altro. Ad esempio, una recente sentenza del tribunale di Roma ha considerato un abuso parcheggiare stabilmente la macchina nel cortile per lunghi periodi impedendo l’utilizzo dell’area comune, tanto più se la sosta rende difficoltoso agli altri il transito e le manovre o quando ostacola l’accesso, anche pedonale, all’edificio.
Inoltre è bene ricordare che le aree condominiali riservate a parcheggio non possono essere usate per altre destinazioni: ad esempio, è vietato collocare negli spazi adibiti a parcheggio oggetti diversi dai veicoli, trasformandoli in un deposito.
L’uso esclusivo di posti auto nel parcheggio condominiale
L’uso esclusivo di posti auto nel parcheggio condominiale in favore di alcuni condomini soltanto può essere autorizzato solo all’unanimità, nel regolamento contrattuale o dall’assemblea, oppure nei rari casi in cui il numero di posti disponibili sia maggiore rispetto al numero dei condomini e delle loro auto.
La giurisprudenza riconosce ai disabili il diritto al parcheggio riservato in condominio: essi quindi vantano una priorità di assegnazione, da far valere soprattutto quando gli spazi sono insufficienti.
Cosa si fa quando i posti auto non bastano per tutti i condomini?
Quando il numero dei posti auto è insufficiente e non consente ai condomini di parcheggiare almeno un’autovettura a testa, l’assemblea può regolare l’uso del parcheggio attraverso la delibera della maggioranza (almeno la metà delle quote di proprietà dell’edificio, calcolate in base alla tabella millesimale). In questo caso l’assemblea può disporre l’uso turnario, assegnando gli spazi a rotazione in base ad una frequenza prestabilita (ad esempio, con un’alternanza settimanale o mensile) in modo da consentire a tutti di usufruirne in modo equilibrato. Se non si raggiunge l’accordo sulla turnazione, è possibile ricorrere al metodo del sorteggio.
Condomino danneggiato dall’assegnazione dei parcheggi: quali rimedi?
Il condòmino insoddisfatto dalla ripartizione d’uso degli spazi condominiali comuni e dei posti auto adibiti a parcheggio da parte dell’assemblea può impugnare la delibera per nullità – quindi senza limiti di tempo – facendo valere in sede giudiziaria civile la lesione del suo paritetico diritto all’uso delle parti comuni; l’assegnazione esclusiva di uno spazio può essere decisa, come abbiamo visto, solo con l’assenso di tutti (perciò, non è impugnabile la delibera adottata all’unanimità).
La Suprema Corte ha recentemente affermato il diritto al risarcimento dei danni arrecati al condomino acquirente di una porzione nominalmente adibita a posteggio auto ma poi destinata ad usi incompatibili con tale funzione, tant’è che per legge sono nulle le clausole del contratto con cui il costruttore vende appartamenti privi dei posti auto previsti dalla normativa urbanistica ed edilizia.
