La questione della tinteggiatura delle pareti alla scadenza del contratto di locazione è spesso al centro di dispute tra locatore e conduttore. Infatti capita spesso che i muri dell’appartamento dato in affitto si sporchino o si rovinino, magari anche per la presenza di fori creati per appendere i quadri.
Il parere della Corte di Cassazione
Con la sentenza 29329/2019 la Corte di cassazione ha affrontato questo tema, precisando che la tinteggiatura non è MAI dovuta dall’inquilino a fine locazione, nemmeno se il contratto contiene una clausola specifica in proposito.
Infatti per la Cassazione una simile clausola è da ritenersi nulla perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, attribuisce al locatore un vantaggio extra canone, configurandosi come una forma di illecito arricchimento del locatore, incompatibile con la legge.
Tuttavia è bene sapere che la legge sull’equo canone è stata cancellata nel 1998 sancendo la facoltà delle parti di concordare contrattualmente termini e condizioni. Per questo motivo, in generale, ad oggi, la giurisprudenza mostra maggiore tolleranza nei confronti di una clausola di questo tipo.
Possiamo quindi dire, in ossequio alla regola della cosiddetta «autonomia contrattuale», che se di norma la tinteggiatura delle pareti della casa in affitto spetta al locatore, il contratto può anche prevedere che il costo dell’imbianchino venga scaricato sul conduttore.
Ma procediamo con ordine e affrontiamo tutte le problematiche che possono porsi in merito a tale questione.
A chi spetta la tinteggiatura dell’appartamento alla scadenza dell’affitto se il contratto non prevede nulla?
In assenza di uno specifico obbligo contrattuale a carico del conduttore, deve distinguersi il normale degrado delle pareti derivante dal normale uso del bene, che esclude qualunque obbligo risarcitorio a carico del conduttore, da quello derivante da un uso negligente della cosa.
Di conseguenza l’inquilino dovrà pagare la tinteggiatura solo nel caso di danni da lui provocati e conseguenti all’incuria e alla negligenza.
Per le spese di manutenzione ordinaria, legate ai danni derivanti dalla normale usura, dall’imbrunimento delle pareti (a causa dell’inquinamento esterno, dei fumi del caminetto o delle stufe), è tutto a carico del locatore. Anche i fori praticati dai quadri appesi dall’inquilino corrispondono al normale uso dell’immobile locato, per il quale quindi non è possibile attribuire alcuna colpa all’inquilino.
Lo stesso vale per i danni conseguenti a infiltrazioni d’acqua e umidità provenienti da altri appartamenti o dalle parti comuni dell’edificio, trattandosi di manutenzione straordinaria.
Il contratto di affitto può imporre la tinteggiatura dell’appartamento a carico dell’inquilino?
All’interno del contratto di locazione potrebbe essere presente una clausola che stabilisce una determinata ripartizione delle spese, che ad esempio obbliga il conduttore ad eliminare, al termine dell’affitto, le conseguenze del deterioramento subìto dall’appartamento per il suo normale uso. Tale clausola quindi potrebbe porre a carico del conduttore la spesa per la tinteggiatura delle pareti e dovrebbe considerarsi valida a seguito dell’abrogazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 (legge sull’equo canone).
Al contrario, come visto in precedenza, l’orientamento della Cassazione, in vigenza della norma appena richiamata, riteneva nulla la clausola in questione.
Come stabilire se i danni alle pareti sono stati causati dall’inquilino?
La prova che i danni causati alle pareti sono responsabilità dell’inquilino deve essere offerta dal locatore attraverso una documentazione fotografica attestante le condizioni dell’immobile all’inizio della locazione.
Il locatore può trattenere la cauzione per compensarla con i danni alle pareti?
La cauzione (o deposito cauzionale) versata dall’inquilino alla stipula del contratto può essere compensata dal locatore con le eventuali morosità nei canoni ed i danni arrecati all’appartamento. In quest’ultimo caso però, in assenza di accordo tra le parti, il locatore deve avviare una causa di risarcimento contro l’inquilino affinché sia il giudice a determinare l’esatto importo necessario al ripristino dell’immobile. In assenza di tale iniziativa giudiziaria, il locatore è tenuto a restituire la cauzione ricevuta.
