La gestione di un condominio moderno non si limita alla semplice manutenzione dell’edificio, ma include una più ampia riflessione su come valorizzare il patrimonio comune. Una delle domande che più frequentemente emerge nei consigli condominiali e nelle assemblee è: si possono affittare gli spazi comuni del condominio? Una questione che tocca aspetti giuridici, economici e relazionali, e che può trasformarsi in un’opportunità concreta di beneficio collettivo, se affrontata con consapevolezza e nel rispetto delle regole.

Perché affittare uno spazio condominiale? Vantaggi e finalità

Affittare una parte comune del condominio può rappresentare una soluzione intelligente per generare entrate aggiuntive. Il canone di locazione può infatti essere utilizzato in diversi modi: per abbattere i costi delle spese ordinarie, finanziare lavori straordinari (come il rifacimento della facciata, l’installazione di pannelli solari o la riqualificazione energetica), creare un fondo di riserva o migliorare i servizi offerti ai condomini (ad esempio installando impianti di videosorveglianza o automatismi per i cancelli).

Non è raro che alcuni spazi restino inutilizzati per anni – si pensi a locali ex portineria, magazzini, ex centrali termiche, sottoscala, oppure a piccoli uffici accessibili da strada – e che, con una minima ristrutturazione, possano essere messi a reddito. Questo processo di valorizzazione, oltre ad apportare benefici economici, contribuisce anche a evitare il degrado e l’occupazione abusiva di spazi dimenticati.

Tuttavia, prima di affittare qualsiasi porzione comune, è fondamentale comprendere cosa prevede il Codice Civile, quali sono i limiti giuridici e quali maggioranze assembleari sono richieste.

Uso diretto e uso indiretto: il nodo centrale

Il punto di partenza per affrontare il tema è comprendere la distinzione tra uso diretto e uso indiretto della cosa comune. Secondo l’articolo 1102 del Codice Civile, ogni condomino ha diritto di utilizzare le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso.

L’uso diretto si configura quando ogni condomino può utilizzare fisicamente lo spazio. È il caso del cortile condominiale, delle scale, del giardino o della terrazza. In questi casi, tutti i proprietari possono accedervi e trarne utilità in modo concreto.

L’uso indiretto, invece, avviene quando lo spazio viene messo a reddito per produrre un beneficio economico che poi sarà ripartito tra tutti. È proprio qui che si colloca l’ipotesi dell’affitto: un utilizzo che di fatto esclude l’uso diretto da parte dei condomini, ma che può generare un vantaggio collettivo in forma di entrata monetaria.

Questa distinzione non è meramente teorica: essa incide direttamente sulle maggioranze necessarie per deliberare l’affitto.

Quale maggioranza serve per affittare una parte comune

Secondo la regola generale, per deliberare l’affitto di un bene comune è necessaria una maggioranza qualificata, in quanto si tratta di un atto di amministrazione straordinaria. La giurisprudenza maggioritaria ritiene applicabile l’art. 1136, comma 2 del Codice Civile, che richiede:

la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, e
almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.

Tuttavia, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 19210/2009) ha aperto una via alternativa in determinati casi. Secondo questa pronuncia, quando l’uso diretto della parte comune da parte di tutti i condomini è oggettivamente impossibile o irragionevole, l’affitto può essere deliberato con una maggioranza più contenuta: almeno un terzo (1/3) del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti.

Ma cosa si intende per “uso oggettivamente impossibile o irragionevole”?

Come valutare l’impossibilità o irragionevolezza dell’uso diretto

La valutazione circa l’utilizzabilità dello spazio da parte di tutti i condomini deve basarsi su criteri oggettivi, e non su semplici considerazioni soggettive o opportunistiche. Alcuni esempi possono aiutare a chiarire:

Locale ex portineria: se il portiere non è più presente da anni, e l’alloggio è ormai inutilizzato, è irragionevole pensare che tutti i condomini possano farne uso diretto. L’accesso riservato, la struttura chiusa e autonoma e la funzione non più attuale rendono legittima l’opzione dell’affitto.
Locale seminterrato isolato e privo di servizi: spesso inutilizzato, potrebbe diventare uno spazio deposito per un’attività esterna. In questi casi, l’uso collettivo sarebbe astratto o molto difficile da attuare in modo ordinato.
Stanza su un piano alto senza ascensore: in un edificio in cui non tutti possono accedervi con facilità (ad esempio anziani o disabili), l’uso diretto potrebbe ritenersi non ragionevole per la generalità dei condomini.

Di contro, se lo spazio può essere effettivamente fruito da tutti in modo utile e proporzionato, la possibilità di affittarlo è fortemente limitata, a meno che non venga adottata una maggioranza più elevata o, nei casi più incisivi, si raggiunga l’unanimità.

Innovazioni e modifiche: quando serve la maggioranza dell’art. 1120 c.c.

In alcuni casi, l’affitto comporta anche una modifica della destinazione d’uso dello spazio comune. Pensiamo, ad esempio, alla trasformazione di un ex magazzino in un ufficio, oppure alla concessione in locazione di un cortile per il parcheggio a pagamento.

In queste ipotesi, oltre alla delibera di affitto, occorre verificare se si è in presenza di una “innovazione” ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile. In tal caso, la maggioranza richiesta sale a:

la maggioranza degli intervenuti, e
almeno i due terzi (2/3) del valore dell’edificio (666 millesimi).

L’innovazione si configura quando la destinazione originaria del bene comune viene modificata in modo sostanziale e duraturo. Di conseguenza, ogni progetto di affitto che comporti interventi edilizi, cambio d’uso, nuova funzione o destinazione commerciale deve essere attentamente valutato sotto questo profilo.

I condomini hanno diritto di prelazione sull’affitto?

Una domanda frequente è se, in caso di affitto di una parte comune, i condomini abbiano una sorta di “diritto di prelazione”, ossia il diritto di essere preferiti rispetto a terzi nella locazione. La risposta, dal punto di vista strettamente giuridico, è no: non esiste un diritto di prelazione previsto dalla legge per i condomini.

Ciò non toglie che l’assemblea possa stabilire, per ragioni di opportunità e trasparenza, di privilegiare eventuali proposte di affitto provenienti da residenti o proprietari. Questo approccio può semplificare la gestione, ridurre i rischi e garantire una maggiore integrazione con la vita condominiale.

Affitto a vantaggio di alcuni condomini: è lecito?

Altro tema delicato è la possibilità che l’affitto o la concessione d’uso di uno spazio comune avvenga a beneficio esclusivo di alcuni condomini. Questo può avvenire, ad esempio, quando si assegna un posto auto nel cortile solo ad alcuni proprietari, oppure si concede l’uso di un sottoscala a un singolo per motivi di prossimità.

In linea di principio, ciò è possibile, ma solo se non si pregiudica il diritto degli altri condomini e se l’assemblea approva la concessione con la necessaria maggioranza. In casi di uso esclusivo protratto nel tempo, soprattutto se oneroso, può essere necessario il consenso unanime o, quantomeno, una modifica del regolamento condominiale approvata con le maggioranze previste dall’art. 1136, commi 3 e 4.

Come si ripartisce il canone d’affitto

Il canone ricavato dall’affitto di una parte comune è considerato un provento condominiale e, salvo diversa decisione dell’assemblea, va ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

È tuttavia possibile decidere, con le stesse maggioranze che hanno approvato l’affitto, di destinare l’importo a:

copertura di spese straordinarie;
accantonamento in un fondo riserva;
riduzione delle quote condominiali ordinarie;
miglioramenti strutturali o energetici.

L’amministratore ha l’obbligo di rendicontare i proventi dell’affitto nel bilancio consuntivo, indicando entrate, destinazione e ripartizione dei fondi, in modo chiaro e trasparente.

Conclusione: un’opportunità da valutare con equilibrio

Affittare una parte comune condominiale può essere una risorsa preziosa, ma richiede cautela, buon senso e rispetto delle regole. L’amministratore ha il compito di accompagnare i condomini in questo processo, fornendo informazioni corrette, proponendo soluzioni equilibrate e rispettando le decisioni dell’assemblea.

Solo con una visione condivisa, una gestione trasparente e una conoscenza approfondita delle norme si può trasformare uno spazio inutilizzato in un’occasione di crescita per l’intera comunità condominiale.