La gestione delle parti comuni è da sempre uno dei temi più complessi della vita di un condominio. Se la manutenzione ordinaria di scale, cortili, tetti e impianti è ormai un argomento familiare ai più, molto meno conosciuta è la possibilità di trarre un’utilità economica da alcuni di questi beni tramite la locazione. È una questione che interessa non solo gli amministratori e i tecnici del settore, ma anche i condomini che desiderano capire se sia possibile valorizzare spazi non utilizzati, creando un beneficio economico per tutti.
L’idea che un bene comune possa essere affittato a un terzo può sembrare insolita, ma la legge ammette questa possibilità a precise condizioni. È però indispensabile conoscere la natura del bene comune, il tipo di uso che se ne vuole fare, il procedimento assembleare corretto e gli effetti fiscali che ne derivano. Un errore procedurale può infatti portare all’invalidità del contratto, mentre un’irregolare imputazione fiscale può generare responsabilità.
Le parti comuni del condominio secondo l’art. 1117 c.c.: natura, funzione e presunzione di condominialità
Per stabilire se un bene possa essere concesso in locazione è necessario prima capire se esso rientra nella categoria delle parti comuni dell’edificio. L’articolo 1117 del Codice Civile fornisce un elenco di beni che, salvo diversa indicazione del titolo, sono considerati di proprietà comune. Non si tratta soltanto delle strutture fondamentali dell’edificio, come le fondazioni, i muri maestri, il suolo e i tetti, ma anche di elementi destinati al servizio collettivo come scale, androni, cortili, portoni d’ingresso e impianti comuni.
Uno degli aspetti più importanti di questa norma è la cosiddetta “presunzione di condominialità”. Essa stabilisce che, in assenza di un atto contrario, tutti i beni elencati sono automaticamente di proprietà di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Non è necessario che ciascun condomino dimostri di avere una quota di diritto: la presunzione opera a favore di tutti, salvo che si produca un documento che attribuisca quel bene a un soggetto diverso.
Questa impostazione si fonda su un criterio funzionale. Un bene è comune quando è strutturalmente o funzionalmente destinato al godimento collettivo. Se una parte dell’edificio serve stabilmente più unità immobiliari, essa appartiene ai loro proprietari. La presunzione opera perché, nella maggior parte dei casi, questi beni non sono separabili senza pregiudicare l’uso comune.
Comprendere la logica dell’art. 1117 è essenziale per valutare se un bene possa essere affittato: soltanto le parti effettivamente comuni possono essere concesse in uso a terzi dal condominio mediante delibera assembleare.
Perché un condominio decide di affittare un bene comune
Affittare una parte comune significa optare per un uso indiretto del bene. Questo accade quando l’uso diretto da parte dei condomini si rivela impossibile, economicamente svantaggioso o semplicemente poco utile. Si pensi al caso tipico dell’appartamento portineria inutilizzato a seguito della soppressione del servizio di portineria. Molti condomini conservano immobili destinati un tempo alla custodia, che oggi rimangono chiusi e improduttivi. In questi casi la locazione rappresenta un modo per trasformare un bene improduttivo in una risorsa economica.
Altri esempi riguardano cortili che non possono essere adibiti a posti auto, ex locali caldaie non più in uso, magazzini comuni, ex locali per servizi dismessi, lastrici solari sui quali non sia possibile installare strutture condominiali, e persino la facciata dell’edificio quando possa ospitare cartelloni pubblicitari o antenne.
La locazione consente quindi al condominio di ottenere un reddito periodico senza dover modificare la destinazione del bene. Si tratta di una forma di gestione attiva del patrimonio condominiale, che la giurisprudenza considera legittima a condizione che il bene resti integro e che l’uso da parte del terzo non pregiudichi i diritti dei condomini.
Quali maggioranze servono per affittare un bene comune
La decisione di locare un bene comune rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione. Per questo motivo è richiesta la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.
Questa maggioranza è sufficiente perché la locazione non comporta una modifica della destinazione d’uso del bene, ma solo una concessione temporanea dell’utilizzo. L’assemblea, deliberando in questo modo, esercita un potere di gestione, non di disposizione, e per questa ragione non è richiesto il consenso di tutti i condomini.
La situazione cambia se la locazione incide sulla destinazione d’uso della parte comune. L’art. 1117-ter richiede infatti il voto favorevole dei quattro quinti dei millesimi per modificare l’uso previsto originariamente. Ciò accadrebbe, ad esempio, se si decidesse di affittare un cortile per trasformarlo in un parcheggio aperto al pubblico o un locale comune per trasformarlo in un laboratorio rumoroso. In questi casi il bene non è più utilizzato come previsto e la maggioranza deve essere molto più elevata.
La responsabilità dell’amministratore che stipula senza autorizzazione
L’amministratore, pur essendo il rappresentante legale del condominio, non può stipulare autonomamente un contratto di locazione di una parte comune. Il suo potere è subordinato a una delibera assembleare valida. Se firma un contratto senza delibera, agisce in eccesso rispetto ai poteri attribuiti dalla legge e può incorrere in responsabilità contrattuale verso il terzo e in responsabilità verso il condominio.
Un contratto concluso senza delibera può essere considerato inefficace per il condominio. La giurisprudenza ritiene che l’amministratore non possa vincolare la proprietà comune senza una manifestazione collettiva di volontà. Il terzo che ha stipulato il contratto potrebbe trovarsi privo di un titolo valido e potrebbe rivalersi sull’amministratore per i danni subiti, sostenendo di aver confidato nella sua legittimazione.
L’assemblea può comunque ratificare il contratto, sanando l’irregolarità. In tal caso la locazione diventa valida e produce effetti dal momento della ratifica. Tuttavia, se l’assemblea non approva, il condominio può rifiutare l’esecuzione del contratto e chiedere all’amministratore un risarcimento.
Locazioni inferiori ai nove anni: disciplina e maggioranze
Le locazioni di durata inferiore ai nove anni non richiedono trascrizione nei registri immobiliari e per questo motivo la loro stipula è relativamente semplice. La maggioranza richiesta per la loro approvazione è la stessa vista in precedenza: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Questo tipo di contratto offre al condominio maggiore flessibilità e minori costi. Non è necessario sostenere spese notarili per la trascrizione del contratto e l’assemblea può decidere di non rinnovarlo alla sua scadenza, recuperando la piena disponibilità del bene.
Le locazioni brevi e transitorie rientrano in questa categoria e permettono di rispondere a esigenze temporanee senza impegnare il bene per periodi eccessivamente lunghi.
Locazioni superiori ai nove anni: il requisito dell’unanimità
Le cose cambiano radicalmente quando la locazione supera i nove anni. La durata ultranovennale richiede la trascrizione nei registri immobiliari e questo elemento rende l’atto particolarmente incisivo. Il contratto diventa opponibile anche agli eventuali acquirenti delle unità immobiliari, incidendo quindi sui diritti di proprietà per un lungo periodo.
Per questa ragione dottrina e giurisprudenza ritengono necessario il voto unanime dei condomini. L’unanimità è richiesta perché l’atto ha un effetto assimilabile a una disposizione del diritto reale, limitando nel tempo il godimento della cosa comune. Ogni proprietario deve quindi esprimere il proprio consenso, evitando che una minoranza possa imporre un vincolo duraturo a tutti.
Locazioni turistiche: quando sono consentite
Affittare un bene comune per finalità turistiche è possibile, purché ciò non comporti un mutamento della destinazione d’uso del bene. Un ex locale del portiere, ad esempio, può essere affittato come abitazione transitoria per turisti, rispettando le normative urbanistiche e le regole sulle locazioni brevi.
Si tratta comunque di locazioni passive, nelle quali il condominio non esercita un’attività ricettiva, ma concede semplicemente l’unità in uso a terzi.
Attività extralberghiere: Bed & Breakfast, case vacanze e altre strutture
Molto diverso è il caso in cui il condominio voglia avviare un’attività extralberghiera come un Bed & Breakfast o una casa vacanze. In questo caso non si parla più di locazione passiva, ma dell’avvio di un’attività qualificata, che comporta esigenze diverse, come un maggiore afflusso di persone, la necessità di servizi specifici e talvolta modifiche strutturali. Tutto ciò può determinare un mutamento della destinazione d’uso del bene comune e richiedere maggioranze superiori o addirittura l’unanimità, a seconda dell’impatto sull’edificio.
Le attività ricettive possono inoltre richiedere autorizzazioni amministrative specifiche, che potrebbero non essere compatibili con la destinazione originaria del bene. Prima di procedere è dunque essenziale verificare le normative comunali e regionali.
Affittare la facciata per la pubblicità: quando è possibile
La facciata dell’edificio rientra tra i beni maggiormente utilizzati per finalità commerciali. L’installazione di un cartellone pubblicitario o di un’insegna luminosa rappresenta una forma di locazione indiretta molto diffusa, soprattutto nelle aree urbane. Anche in questo caso la delibera deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
La facciata può essere affittata purché l’installazione non pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio e non comprometta la sicurezza. In molti Comuni è necessario anche un permesso specifico per l’esposizione di mezzi pubblicitari, che deve essere richiesto dall’amministratore o dal soggetto che installa l’insegna.
Come si dividono i proventi della locazione e quali imposte si pagano
I proventi derivanti dalla locazione della parte comune appartengono al condominio, ma devono essere distribuiti a ciascun condomino in proporzione ai millesimi di proprietà. L’assemblea può deliberare una ripartizione diversa, ma occorre una maggioranza espressamente prevista dalla legge per modificare i criteri di ripartizione.
Dal punto di vista fiscale, il reddito prodotto dalla locazione è imputato a ciascun condomino e va dichiarato nella sua dichiarazione IRPEF. L’amministratore svolge un ruolo di sostituto d’imposta solo per alcune tipologie di redditi, ma per la locazione di parti comuni è il singolo proprietario a dichiarare la propria quota di reddito.
La cedolare secca non può essere applicata, perché il condominio non è una persona fisica e la cedolare è riservata esclusivamente alle locazioni stipulate da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa. I redditi delle parti comuni seguono dunque il regime ordinario.
Conclusioni: quando conviene affittare un bene comune
Affittare una parte comune può rappresentare una scelta vantaggiosa per ottenere entrate utili alla gestione condominiale, ridurre le spese e valorizzare spazi inutilizzati. Tuttavia, è una decisione che richiede attenzione, sia per le maggioranze da rispettare sia per gli aspetti tecnici del contratto e delle autorizzazioni amministrative necessarie.
Un’amministrazione attenta, una corretta informazione dei condomini e una delibera adottata con le maggioranze corrette rappresentano la chiave per trasformare un bene comune in una vera risorsa per l’intero stabile. Comprendere questi meccanismi permette di prendere decisioni consapevoli ed evitare conflitti che, una volta sorti, possono rendere difficile la gestione quotidiana del condominio.
Se vuoi, posso ampliare ulteriormente l’articolo con casi pratici, esempi di delibere, orientamenti giurisprudenziali aggiornati o approfondimenti fiscali.
