L’agibilità è uno dei temi più discussi nel settore delle locazioni immobiliari. Molti proprietari sottovalutano la sua importanza e ritengono che si tratti di un dettaglio burocratico, mentre molti inquilini credono che la sua assenza renda automaticamente nullo il contratto o impedisca l’uso dell’immobile. In realtà, la questione è più complessa e coinvolge obblighi contrattuali, responsabilità civili, diritti del conduttore, profili amministrativi e persino specificità relative alle locazioni turistiche. Comprendere come funziona l’agibilità e quali conseguenze produce la sua mancanza è fondamentale non solo per i conduttori e i locatori, ma anche per gli amministratori condominiali che si trovano spesso a gestire conflitti tra le parti o a mediare situazioni delicate.
La funzione dell’agibilità e il suo valore nel contratto di locazione
Il certificato di agibilità, oggi spesso sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, attesta che l’immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. La sua funzione non si limita ad un profilo tecnico, ma riguarda la reale possibilità di utilizzare l’immobile in modo conforme alla destinazione prevista. Nonostante ciò, la giurisprudenza ha chiarito che l’assenza del certificato non comporta automaticamente la nullità del contratto. La Corte di Cassazione, con la sentenza della Terza Sezione n. 7408 del 19 marzo 2024, ha ribadito che un contratto di locazione resta valido anche quando l’immobile è privo di agibilità.
Questa affermazione è importante perché definisce un primo confine: il contratto non viene meno per un vizio formale relativo alla certificazione. Tuttavia, la mancanza di agibilità non è irrilevante. Può incidere sulla concreta idoneità dell’immobile a soddisfare l’interesse del conduttore e può trasformarsi in un inadempimento del locatore qualora la casa presenti difetti tali da impedirne l’uso normale.
Quando l’assenza di agibilità incide sulla responsabilità del locatore
La valutazione dell’inadempimento del locatore si fonda sull’articolo 1575 del Codice Civile, che obbliga il proprietario a consegnare un immobile in buono stato di manutenzione e idoneo all’uso pattuito. L’agibilità non è indicata espressamente in questa norma, ma ne rappresenta un elemento implicito, poiché l’idoneità all’uso non può prescindere dal rispetto dei requisiti minimi di sicurezza e salubrità.
La giurisprudenza distingue tra semplice mancanza formale del certificato e reale inidoneità abitativa. Se l’immobile è strutturalmente sano, sicuro e conforme alle norme, ma la certificazione manca per ritardi amministrativi o irregolarità burocratiche, l’inadempimento può essere considerato lieve o addirittura inesistente. Al contrario, se la mancanza dell’agibilità corrisponde a condizioni oggettive di pericolo, insalubrità o difformità rilevanti, allora il locatore viola in modo grave il suo obbligo principale, perché non consegna un bene idoneo a soddisfare lo scopo contrattuale.
In questo senso, la Cassazione del 2024 sottolinea la necessità di valutare caso per caso l’effettiva idoneità dell’immobile, evitando automatismi e concentrandosi sulle condizioni concrete in cui il conduttore viene a trovarsi.
I diritti dell’inquilino quando manca l’agibilità dell’immobile
Quando l’immobile non è idoneo all’uso promesso, il conduttore può avvalersi dei rimedi generali previsti dal Codice Civile per l’inadempimento contrattuale del locatore. L’articolo 1453 consente all’inquilino di chiedere la risoluzione del contratto, ottenendo la cessazione del rapporto e, nei casi più rilevanti, anche il risarcimento del danno. Questa possibilità è stata riconosciuta più volte dalla giurisprudenza, come nella sentenza del Tribunale Ordinario di Palermo, Sezione Seconda, n. 2848 del 2018, che ha dichiarato risolto il contratto in presenza di condizioni dell’immobile tali da renderlo non conforme agli standard minimi di abitabilità.
Un altro strumento importante è previsto dall’articolo 1460 del Codice Civile, secondo il quale una parte può sospendere l’adempimento delle proprie obbligazioni se l’altra non adempie alle sue. Applicato alla locazione, ciò significa che l’inquilino potrebbe legittimamente sospendere il pagamento del canone fino a quando il locatore non ripristina l’idoneità dell’immobile. Si tratta di una misura delicata, che richiede prudenza e valutazione giuridica, ma che risulta coerente con il principio di reciprocità delle prestazioni.
Il ruolo delle clausole contrattuali sulla conoscenza dello stato dell’immobile
Molti proprietari inseriscono nei contratti di locazione una clausola con cui l’inquilino dichiara di aver visitato l’immobile e di accettarne lo stato, rinunciando a successive contestazioni. Queste clausole possono incidere sulla valutazione dell’affidamento, soprattutto quando l’immobile presenti difetti visibili e non nascosti. In questo scenario, la giurisprudenza ritiene che il conduttore si sia assunto il rischio della situazione (Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5672 del 12 Settembre 2024; Cass. Civ., Sez. 2, N. 23370 del 01-08-2023).
Le eventuali sanzioni amministrative per il locatore
La mancanza di agibilità, di per sé, non comporta automaticamente sanzioni amministrative per il proprietario che concede l’immobile in locazione. Tuttavia, esistono obblighi diversi che, se violati, possono comportare responsabilità amministrative. Un caso particolarmente frequente riguarda l’Attestato di Prestazione Energetica, il cosiddetto APE. La sua consegna è obbligatoria in caso di locazione e la mancata allegazione può comportare sanzioni da parte delle autorità competenti. Si tratta di un adempimento parallelo all’agibilità, che conferma come la trasparenza e la conformità tecnica dell’immobile siano requisiti sempre più stringenti nelle locazioni.
L’assenza di agibilità nelle locazioni turistiche e il ruolo del CIN
Un discorso a parte deve essere dedicato alle locazioni per finalità turistiche, dove l’agibilità assume un ruolo ancora più centrale. Le normative regionali e comunali che regolano le locazioni brevi richiedono obbligatoriamente l’idoneità igienico-sanitaria e la conformità dell’immobile agli standard minimi. Inoltre, con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale, o CIN, è necessario dimostrare che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche e di sicurezza. La mancanza di agibilità può impedire l’ottenimento del CIN e può comportare sanzioni rilevanti, oltre a rendere illegittima l’attività di locazione turistica.
Conclusioni
Affittare un immobile privo di agibilità non rende nullo il contratto, ma espone il locatore a rischi significativi, sia sul piano civile che, in alcuni casi, su quello amministrativo. La giurisprudenza più recente riconosce che la mancanza del certificato diventa rilevante quando si traduce in una concreta inidoneità dell’immobile all’uso pattuito, con conseguenti diritti dell’inquilino alla risoluzione del contratto, alla riduzione del canone o alla sospensione del pagamento. Le clausole di accettazione dello stato dell’immobile non eliminano le responsabilità del proprietario, mentre la disciplina delle locazioni turistiche introduce ulteriori regole stringenti attraverso il sistema del CIN. Per amministratori condominiali, locatori e conduttori, una gestione consapevole dell’agibilità resta quindi uno strumento fondamentale per prevenire conflitti, tutelare i propri diritti e garantire una gestione corretta e trasparente degli immobili.
