Cosa succede quando la persona che ha concesso in comodato un immobile muore? Esploreremo diverse situazioni legate a questa  ipotesi.

Il comodato è un accordo che prevede la temporanea concessione di un bene senza un compenso finanziario, spesso utilizzato per permettere a parenti o amici di usufruire di un immobile senza affrontare i costi di un affitto. Nel caso in cui il concedente, o comodante, deceda durante la durata del contratto, sorgono interrogativi sulla possibilità per il ricevente, o comodatario, di acquisire l’immobile.

In questo articolo esamineremo le normative e le interpretazioni giurisprudenziali attuali in merito, considerando vari aspetti come i diritti degli eredi, le condizioni contrattuali e le eccezioni previste dalla legge. Sarà inoltre presa in esame la più recente giurisprudenza relativa a questa situazione.

Cos’è il comodato?

In base all’articolo 1803 del codice civile, il comodato è un accordo in cui una parte, chiamata comodante, affida all’altra, denominata comodatario, un bene, mobile o immobile, per un utilizzo specifico e limitato nel tempo, con l’obbligo di restituire esattamente lo stesso oggetto ricevuto.

Questo tipo di accordo ha due caratteristiche intrinseche:

  • È un contratto reale, poiché si perfeziona con la consegna del bene oggetto dell’accordo.
  • È un contratto gratuito, poiché solo il comodatario ne trae beneficio.

Se viene concordato un pagamento per l’uso di un bene, sia mobile che immobile, non si tratta più di comodato ma di contratto locazione o affitto.

Nel comodato, il ricevente del bene, o comodatario, è riconosciuto come detentore qualificato.

La stipula del comodato non richiede formalità specifiche, nemmeno nel caso in cui abbia ad oggetto immobili e una durata superiore a nove anni.

Il comodatario, è tenuto a restituire il bene alla scadenza concordata nel contratto. Nel caso in cui non sia specificato un termine preciso, la restituzione deve avvenire una volta che il bene è stato utilizzato conformemente all’accordo tra le parti (come indicato nell’articolo 1809, comma 1, del codice civile). In aggiunta, se il comodante ha un bisogno urgente e inaspettato del bene, il comodatario è obbligato a restituirlo immediatamente, come stabilito nell’articolo 1809, comma 2, del codice civile.

L’art. 1810 cod. civ. sottolinea che in situazioni in cui non sia specificato un termine definito per la restituzione e questo non sia deducibile dall’uso previsto del bene, il comodatario deve restituire il bene non appena richiesto dal comodante.

Comodato: cosa succede se muore il comodatario?

Secondo il codice civile, la morte del comodatario costituisce una ragione per la risoluzione automatica del contratto di comodato (articolo 1811 del codice civile). Questo significa che in caso di decesso del comodatario, il concedente, o comodante, ha il diritto di richiedere immediatamente agli eredi del defunto la restituzione del bene. Tale disposizione trova giustificazione nella natura del contratto, definito come “intuitu personae,” che letteralmente significa “in considerazione della persona.” Il comodante ha scelto deliberatamente di consentire l’uso gratuito del proprio bene a una persona specifica, basandosi sui rapporti personali con quest’ultima. Questa dinamica non è automaticamente estesa ai suoi eredi.

La risoluzione del contratto avviene automaticamente, indipendentemente dalla presenza di un termine prestabilito per la restituzione.

Comodato: cosa succede se muore il comodante?

Le conseguenze della morte del comodante sul contratto di comodato non sono dettagliatamente trattate nell’articolo 1811 del codice civile, dando origine a diverse interpretazioni giurisprudenziali.

In questo contesto, si effettua una distinzione tra due situazioni:

  1. Comodato precario, senza un termine definito: In questo caso, la morte del concedente porta automaticamente alla risoluzione del contratto, consentendo agli eredi di richiedere la restituzione immediata del bene.
  2. Comodato con un termine definito: In questa circostanza, la morte del concedente non determina automaticamente lo scioglimento del contratto. Gli eredi sono obbligati a rispettare il termine prestabilito per la restituzione.

Gli eredi hanno il diritto di richiedere la restituzione del bene nei seguenti casi:

  • Quando sussiste un urgente e imprevisto bisogno di utilizzare il bene da parte loro (come previsto nell’articolo 1804 del codice civile).
  • In presenza di inadempienze da parte del comodatario (conformemente all’articolo 1809, comma 2, del codice civile).
  • In caso di morte del comodatario (come indicato nell’articolo 1811 del codice civile).

Se il comodante muore il comodatario può acquisire il bene?

Esaminiamo ora se, in seguito alla morte del concedente, il ricevente, ovvero il comodatario, può diventare proprietario dell’immobile di cui ha avuto l’uso.

L’acquisizione della proprietà di un bene attraverso l’utilizzo prolungato è nota come usucapione (articolo 1158 del codice civile). Perché questa acquisizione avvenga, sono necessari due presupposti:

  1. Il possesso del bene deve essere continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto.
  2. Deve trascorrere un periodo di tempo prestabilito dalla legge, che può estendersi fino a 20 anni.

Il possesso implica comportarsi nei confronti del bene come se se ne fosse il proprietario, senza riconoscere il diritto di proprietà di altri. Questo concetto si differenzia dalla detenzione, che consiste nell’utilizzare il bene ma riconoscendo che il vero proprietario è un altro soggetto.

Il comodatario, tuttavia, non è considerato un possessore, ma piuttosto un detentore qualificato, ossia qualcuno che tiene il bene in virtù di un titolo (il contratto di comodato) riconoscendo la proprietà del concedente.

Recentemente, la Corte di Cassazione ha chiarito (ordinanza n. 33453/2023) che la morte del concedente non autorizza automaticamente il comodatario a rivendicare la proprietà dell’abitazione tramite usucapione. Affinché si possa affermare la proprietà esclusiva di un bene, è necessario dimostrare azioni che evidenzino un possesso esclusivo e incompatibile con quello di altri, in questo caso gli eredi del concedente.

Il decesso del concedente e la conseguente risoluzione del comodato non comportano automaticamente un passaggio dalla detenzione del bene a un possesso in usucapione. È essenziale dimostrare un possesso esclusivo e incompatibile con quello di altri, superando semplici atti di gestione. Il godimento del bene da parte del comodatario non costituisce automaticamente un possesso idoneo all’usucapione, potrebbe semplicemente rappresentare un utilizzo conforme alle condizioni del contratto.