Per deliberare la nomina di amministratore condominiale, si deve tenere conto di quanto previsto dall’art. 71-bis disp. att. c.c. che, come norma di ordine pubblico, ha carattere imperativo e può determinare la nullità del contratto di mandato stipulato con il soggetto designato.
Tale disposizione ha lo scopo di assicurare ai condomini edilizi amministratori qualificati e capaci attraverso la sanzione della nullità, idonea ad assicurare effettività alla prescrizione legale.
Applicando questa norma, il Tribunale di Padova ha considerato illegittima la nomina di amministratore di condominio che non abbia frequentato il corso di aggiornamento: l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e la sua nomina è nulla (Trib. Padova 24 marzo 2017 n. 818).Non tutta la giurisprudenza, però, è d’accordo sul fatto che la mancata formazione professionale dell’amministratore di condominio, prescritta dall’art. 71-bis, disp. att., c.c., sia motivo di revoca dell’incarico professionale, potendo ciascun condomino ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di omessa delibera sul punto da parte dell’assemblea (Trib. Verona 13 novembre 2018, n. 2515; Trib. Milano 27 marzo 2019, n. 3145; Trib. Verona 13 novembre 2018).

Per questa tesi quindi l’articolo 71-bis, disp. att. non è una norma di ordine pubblico.

La tesi più rigorosa però è stata recentemente riaffermata dal Tribunale di Bergamo (sentenza n. 325 del 16 febbraio 2023).

Nomina dell’amministratore e formazione, quali requisiti

L’art. 71-bis disp. att. c.c. impone determinati requisiti per chi vuole assumere incarichi di amministratore condominiale:

  • requisiti di onorabilità (es. assenza di condanne definitive per delitti contro il patrimonio);
  • requisiti minimi culturali (es. diploma di scuola superiore di secondo grado, per chi ha iniziato ad assumere incarichi a far data dal 18 giugno 2013);
  • requisiti di formazione iniziale e periodica (necessità di aver frequentato un corso di formazione iniziale per chi ha iniziato ad assumere incarichi a far data dal 18 giugno 2013 e per tutti necessità di aggiornamento annuale).

Il caso

Un condomino citava in giudizio un condominio considerando illegittima la nomina dell’amministratore perché privo dei requisiti professionali previsti dalla legge. Il condominio precisava che l’assemblea non aveva nominato un amministratore, bensì un semplice facente funzioni.

Il Tribunale ha dato ragione al condomino. Infatti per il giudice l’art. 71 bis att. c.c. è norma di ordine pubblico che in quanto tale, ha carattere imperativo; di conseguenza in mancanza dei requisiti di cui all’art. 71 bis att. c.c. la delibera di nomina è nulla.

Considerazioni conclusive

La tesi espressa dal Tribunale di Bergamo sembra rispecchiare la volontà, dettata anche dalla legge, di riservare la complessa professione di amministratore a soggetti realmente qualificati ed aggiornati, a tutto vantaggio delle collettività condominiali.

Si ricorda che i requisiti professionali non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

In ogni caso l’amministratore non può essere confuso con il facente funzioni, figura prevista dal comma 6 dell’articolo 1129 (in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore).