È comune che, col passare del tempo, un condominio possa sentirsi insoddisfatto del proprio amministratore e desideri cambiarlo. Se invece fosse l’amministratore, che durante il suo mandato, decide di dimettersi improvvisamente? Può un amministratore di condominio dimettersi dall’incarico senza preavviso e senza una giusta causa?

Al riguardo, nessuna norma di legge disciplina specificamente questa situazione. Il Codice Civile delinea solo le maggioranze necessarie per la nomina e la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale, ma non affronta dettagliatamente la possibilità di dimissioni immediate.

Vediamo allora quali sono i diritti dell’amministratore se il suo incarico non è ancora scaduto.

Regole sulla revoca dell’amministratore

Il rapporto tra un condominio e il suo amministratore è definito come un “incarico fiduciario“, basato sulla reciproca fiducia tra le parti. Nel caso in cui tale fiducia venga meno, sia il condominio che l’amministratore hanno il diritto di porre fine all’incarico in qualsiasi momento, anche prima della sua scadenza naturale.

L’assemblea condominiale ha il potere di revocare l’amministratore anche prima della scadenza annuale ma è richiesta la maggioranza dei presenti in assemblea, rappresentando almeno la metà dei millesimi.

Tuttavia, se la revoca avviene senza una giusta causa, il condominio è tenuto a corrispondere all’amministratore i compensi che gli sarebbero spettati fino alla cessazione dell’incarico. Questo rappresenta una forma di risarcimento per la risoluzione del contratto, mirata a proteggere l’amministratore da decisioni arbitrarie e ingiustificate da parte del condominio.

In ogni caso alla scadenza dell’anno, l’assemblea, convocata dall’amministratore, deve decidere tramite voto a maggioranza dei presenti (almeno 500 millesimi), se riconfermare l’incarico all’amministratore o sostituirlo. Nel caso di una sostituzione, l’attuale amministratore conserva i propri poteri fino alla nomina del nuovo professionista.

È legale che un amministratore di condominio si dimetta senza preavviso?

Un amministratore di condominio ha la facoltà di rinunciare all’incarico in qualsiasi momento, anche senza preavviso e senza la necessità di una giusta causa. Il Codice Civile non specifica termini o condizioni particolari per le dimissioni di un amministratore di condominio. L’articolo 1129 del Codice Civile tratta delle modalità di nomina e revoca dell’amministratore, ma non vieta la possibilità di rinuncia volontaria da parte dell’amministratore.

Tuttavia, è consuetudine che, nel rispetto delle relazioni contrattuali e dell’etica professionale, l’amministratore comunichi in anticipo al condominio la sua decisione di dimettersi, consentendo così di organizzare una transizione senza traumi e garantendo una gestione continua delle questioni condominiali.

Nel caso in cui un amministratore decidesse di dimettersi senza preavviso, l’assemblea condominiale dovrebbe procedere tempestivamente con la nomina di un nuovo amministratore per evitare vuoti gestionali e assicurare il regolare svolgimento delle attività condominiali.

In ogni caso, l’amministratore rimane in carica ad interim fino alla nomina del suo successore.

L’amministratore è tenuto a risarcire il condominio se si dimette in anticipo?

Le norme del Codice Civile italiano (art. 1139) stabiliscono che l’amministratore può dimettersi in qualsiasi momento, ma deve osservare un preavviso congruo, a meno che non sussistano giuste cause. Se l’amministratore si dimettesse senza giusta causa e senza rispettare i termini di preavviso concordati nel contratto o nel regolamento condominiale, potrebbe essere considerato inadempiente agli obblighi contrattuali.

In tal caso, il condominio potrebbe avere il diritto di richiedere un risarcimento per i danni subiti a causa della mancanza di preavviso e della necessità di gestire una transizione improvvisa.

È importante sottolineare che, se le dimissioni dell’amministratore sono giustificate da ragioni valide o causate da circostanze eccezionali, la situazione potrebbe essere diversa e il condominio potrebbe non avere diritto a un risarcimento.

Come viene nominato un nuovo amministratore dopo le dimissioni?

Dopo le dimissioni di un amministratore di condominio, la nomina di un nuovo amministratore avviene di solito attraverso una procedura che coinvolge l’assemblea condominiale. Ecco i passi tipici per la nomina di un nuovo amministratore:

  1. Convocazione dell’assemblea: L’assemblea condominiale viene convocata per discutere della nomina di un nuovo amministratore. La convocazione può essere effettuata dal presidente del condominio o, se assente o impedimento, da uno degli amministratori in carica o da un condomino.
  2. Discussione in assemblea: Durante l’assemblea, i condomini presenti discutono della necessità di nominare un nuovo amministratore. Possono essere proposti candidati o possono essere discusse le modalità per la ricerca di un nuovo professionista.
  3. Votazione: Una volta che la decisione sulla nomina è stata presa, si procede alla votazione. La scelta del nuovo amministratore di solito richiede una maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentando almeno la metà dei millesimi.
  4. Redazione del contratto: Dopo la nomina, è necessario redigere un contratto che regoli i dettagli dell’incarico dell’amministratore, inclusi i compiti, i poteri, i termini di durata e i compensi.
  5. Comunicazione e inizio dell’incarico: Il nuovo amministratore comunica ufficialmente la sua accettazione dell’incarico al condominio e inizia a svolgere le sue funzioni.

È importante notare che se l’assemblea condominiale non riesce a raggiungere la maggioranza richiesta per deliberare sulla nomina di un nuovo amministratore, il professionista dimissionario ha la possibilità di presentare ricorso al tribunale. In questo caso, il giudice potrà intervenire nominando un sostituto in luogo dell’assemblea che non è riuscita a prendere una decisione.

La normativa prevede infatti che se l’assemblea condominiale non riesce a scegliere un nuovo amministratore, l’autorità giudiziaria può intervenire per assicurare la continuità nella gestione del condominio. Questo sistema è progettato per evitare situazioni di impasse che potrebbero compromettere il normale funzionamento della comunità condominiale.