La Cassazione, con gli artt.1102 e 1122 c.c., stabilisce che i proprietari delle unità immobiliari condominiali possono utilizzare i muri comuni facenti parte dell’appartamento, purché tale facoltà, non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato

Aperture legittime

Ogni condomino è legittimato ad aprire varchi ed installare porte o cancellate in un muro comune condominiale per creare un nuovo ingresso alla propria unità immobiliare. Questo tipo di interventi non si configura come abuso della cosa comune in quanto non impedisce agli altri condomini di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c.

È legittima anche l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che ordinariamente è destinato anche all’apertura di porte e di finestre realizzate dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.

Per l’esecuzione di questi interventi , non è necessaria autorizzazione da parte dell’assemblea, che deve limitarsi a riconoscere l’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune (Trib. Milano, Sez. XIII, 07/07/2012).

Anche l’apertura di una finestra sul cortile comune è concessa ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. Questa possibilità ha la funzione di consentire ai condomini di affacciarsi sul cortile per dare aria e luce agli immobili circostanti, senza incorrere nelle limitazioni prescritte in materia di luci e vedute.

Aperture illegittime

Quando all’interno di un edificio strutturalmente unico, esistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi. Non è possibile collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati in due diversi condominii, in quanto ciò comporterebbe la cessione del godimento di un bene comune (il muro), in favore di una proprietà estranea al condominio, con conseguente imposizione di una servitù che andrebbe votata con il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25775).

Allo stesso modo la Cassazione ha precisato che il singolo condomino non può aprire due porte carrabili abnormi nel muro perimetrale comune per mettere in comunicazione il proprio garage con il cortile comune e con la via pubblica.

Il caso, accaduto per conto di una condomina, veniva considerato dalla Corte d’Appello come un illecito utilizzo delle parti comuni, in quanto le aperture in questione, per le loro dimensioni, alteravano la destinazione del muro perimetrale e la sua funzione di contenimento.

Del resto, per i giudici di secondo grado, dette aperture, avevano ridotto l’uso del cortile comune a scopo di parcheggio, atteso che bisognava lasciare uno spazio di manovra alle autovetture che dovessero accedere al garage privato tramite una delle aperture realizzate.

Nel caso sopra citato, nonostante la consulenza tecnica d’ufficio svolta nella fase cautelare avesse concluso che le aperture non avevano pregiudicato la statica del muro (anche se aveva perso ogni funzione di contenimento), secondo la Cassazione i giudici di secondo grado hanno deciso in modo coerente con i principi di diritto condominiale.

Infatti un condomino può aprire porte di comunicazione tra i vani di sua proprietà ed il contiguo cortile comune, a condizione che non ne risulti alterata la destinazione.

Quindi, i giudici supremi, hanno considerato la consulenza tecnica d’ufficio funzionale soltanto alla risoluzione di problemi di ordine tecnico, senza poter formulare valutazioni circa la legittimità delle condotte dei condomini (Cass. civ., sez. III., 24/11/2020, n. 26703).