La disciplina a tutela del rapporto contrattuale
Il contratto di appalto ha la funzione di regolamentare l’esecuzione delle opere (per il committente) e del pagamento del corrispettivo (per l’appaltatore).
Per evitare che si verifichino illegittimità tali da minare il normale svolgimento del rapporto ed invalidarlo, il codice civile contiene alcune specifiche norme a tutela degli aspetti di invalidità del contratto di appalto. Tali norme sono contenute negli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c.
La garanzia dei vizi
Le normative sull’appalto valgono per qualsiasi tipo di contratto di appalto riguardante il compimento di un’opera o di un servizio. Il fatto che non siano rivolte nella fattispecie ad una prospettiva condominiale, può talvolta generare confusione in sede di applicazione delle regole codicistiche.
Nel condominio, l’appalto riguarda opere sull’edificio, cioè opere su cosa immobile destinata a lunga durata, con la conseguenza che, inevitabilmente, si tendono a confondere fattispecie che, tuttavia, il codice prevede come distinte.
Per comprendere il meccanismo di garanzia previsto dal codice civile occorre innanzitutto conoscere l’interrelazione tra l’art. 1667, che, disciplina una garanzia di carattere generale riguardante i cd. “vizi occulti”, e l’art. 1669, che introduce una forma di garanzia prevista specificamente per le opere su fabbricati affette dai c.d. “vizi gravi”.
Mentre la garanzia per i cd. “vizi occulti” riguarda il compimento di qualsiasi tipo di opera e prevede l’attivazione della denuncia entro sessanta giorni ed azione entro due anni dalla consegna, la garanzia per i cd. vizi “gravi” riguarda l’appalto dei beni immobili e si può attivare con denuncia entro un anno, azione entro un ulteriore anno, il tutto con termine finale a dieci anni dall’effettuazione delle opere. Come si può notare, quindi, i termini per la sua attivazione sono più ampi, proprio in ragione della particolare natura dei beni immobili (“edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata”).
Ma, in condominio, l’applicazione della prima (art. 1667 c.c.) o della seconda (art. 1669 c.c.) garanzia dipende dalla gravità dei vizi riscontrati oppure da altri fattori?
La Suprema Corte a Sezione Unite chiarisce la questione affermando che l’art. 1669 c.c. non può non includere gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che possono incidere tanto sul pericolo di rovina quanto sul normale godimento del bene in maniera del tutto simile all’ipotesi di costruzione ex novo.
Natura della responsabilità dell’appaltatore
Come in tutti i contratti con prestazioni corrispettive, l’appaltatore ha una responsabilità di natura contrattuale, prevista dall’art. 1667 c.c. Perciò nel caso non adempisse le sue obbligazioni, il committente potrebbe a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.
Nota bene: quando l’appaltatore è responsabile per vizi e/o difformità dell’opera, si applicano (esclusivamente) le regole particolari previste dagli artt. 1667 e 1668 c.c., e non quelle generali previste dall’art. 1453 c.c.
Va evidenziato che l’art. 1667 c.c. prevede una particolare regolamentazione, riguardante, per esempio, specifiche ipotesi di decadenza (sessanta giorni per la denunzia), particolari effetti derivanti dalla riconoscibilità o meno dei vizi/difformità, la previsione di un rimedio alternativo costituito dall’eliminazione dei vizi/difformità o dalla riduzione del corrispettivo. L’art. 1453 c.c. prevede, invece, una diversa regolamentazione, come, ad esempio, la prescrizione generale quinquennale prevista dall’art. 2947 c.c. per ogni azione di risoluzione contrattuale, la rilevanza dell’importanza dell’inadempimento (art. 1455 c.c.), la retroattività degli effetti (art. 1458 c.c.).
In conclusione, le regole dell’appalto in condominio vanno applicate in base ai problemi che sorgono nel corso dell’esecuzione dei lavori sul fabbricato condominiale oppure alla consegna e richiedono un’attenta analisi delle contestazioni nei confronti dell’appaltatore nei termini prescritti dal codice civile.
