L’eliminazione delle barriere architettoniche rappresenta oggi uno degli obiettivi più importanti della normativa italiana in materia di edilizia e condominio. L’invecchiamento della popolazione, l’aumento delle esigenze di accessibilità e il principio di inclusione hanno portato il legislatore e la giurisprudenza a riconoscere un ruolo sempre più centrale agli interventi destinati a rendere gli edifici fruibili anche alle persone con disabilità o con ridotta mobilità.

Tra gli interventi più frequenti rientra l’installazione di un ascensore in edifici che ne sono sprovvisti. Tuttavia, queste opere possono entrare in conflitto con altri interessi tutelati dall’ordinamento, come il decoro architettonico del fabbricato o la presenza di vincoli storico-artistici.

La domanda che molti condòmini si pongono è quindi se il diritto all’accessibilità prevalga sempre su ogni altro interesse oppure se esistano dei limiti.

L’articolo 1121 del Codice civile e gli impianti destinati a favorire l’accessibilità

Uno dei riferimenti principali è rappresentato dal primo comma dell’articolo 1121 del Codice civile, dedicato alle innovazioni gravose o voluttuarie.

La norma stabilisce che, quando l’innovazione comporta una spesa molto elevata rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio oppure consiste in opere di carattere voluttuario o destinate al servizio soltanto di una parte dei condòmini, i dissenzienti possono essere esonerati dal contributo alle spese, purché l’opera sia suscettibile di utilizzazione separata.

Questo principio assume particolare rilievo nel caso degli impianti idonei a facilitare la vita quotidiana dei residenti con disabilità, come gli ascensori o i servoscala. Pur trattandosi spesso di opere economicamente rilevanti, esse perseguono una finalità sociale di primaria importanza, volta a garantire il diritto alla mobilità e all’accessibilità degli spazi comuni. L’ordinamento civile italiano non considera mai le opere necessarie al superamento degli ostacoli fisici come interventi di natura voluttuaria.

L’unico vero limite assoluto previsto dall’articolo 1120 del Codice civile

L’articolo 1120 del Codice civile disciplina le innovazioni deliberate dall’assemblea.

Il quarto comma individua il principale limite invalicabile: sono vietate esclusivamente le innovazioni che possano arrecare un danno alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato oppure che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Si tratta dell’unico vero veto assoluto previsto dalla disciplina condominiale.

Ne consegue che il semplice pregiudizio estetico o una modifica dell’aspetto originario dell’edificio non sono, di per sé, sufficienti a impedire la realizzazione di un ascensore destinato all’eliminazione delle barriere architettoniche, purché l’intervento non comprometta la sicurezza della struttura né renda inutilizzabili le parti comuni.

Il diritto del singolo condomino secondo l’articolo 1102 del Codice civile

Non sempre è necessario attendere un’iniziativa dell’assemblea.

Quando l’installazione risulta tecnicamente indispensabile per garantire l’accessibilità dell’edificio, l’intervento può rientrare nei poteri riconosciuti ai singoli condòmini dall’articolo 1102 del Codice civile.

Questa disposizione autorizza ciascun partecipante a servirsi della cosa comune anche apportando modificazioni, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri condòmini di farne un uso analogo secondo il proprio diritto.

La norma consente quindi di adattare le parti comuni alle proprie esigenze, comprese quelle derivanti da una condizione di disabilità, purché l’intervento rispetti i diritti degli altri partecipanti e non comporti un utilizzo esclusivo del bene comune.

La giurisprudenza ha più volte chiarito che l’installazione di un ascensore destinato a superare le barriere architettoniche costituisce normalmente un uso più intenso della cosa comune, consentito proprio dall’articolo 1102 del Codice civile, quando l’opera rappresenti la soluzione tecnica necessaria per garantire l’accessibilità.

Cosa prevede l’articolo 4 della legge n. 13 del 1989

Un ulteriore punto di riferimento è rappresentato dall’articolo 4 della legge n. 13 del 1989, che disciplina gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.

La norma autorizza la realizzazione delle opere necessarie per migliorare l’accessibilità anche quando siano richieste deroghe alle ordinarie prescrizioni edilizie, purché siano rispettati i limiti previsti dalla normativa vigente e siano acquisite le eventuali autorizzazioni richieste nei casi di edifici sottoposti a tutela.

L’obiettivo del legislatore è quello di favorire concretamente la mobilità delle persone con disabilità, evitando che ostacoli burocratici o interpretazioni eccessivamente restrittive impediscano interventi essenziali per una piena inclusione.

Gli edifici di pregio storico e l’orientamento del Consiglio di Stato

La presenza di un vincolo storico o artistico non determina automaticamente il divieto di installare un ascensore.

La giurisprudenza del Consiglio di Stato ha infatti formalizzato un orientamento ormai consolidato secondo cui anche gli immobili di pregio possono beneficiare di interventi destinati all’eliminazione delle barriere architettoniche.

L’interesse alla tutela del patrimonio storico deve essere bilanciato con il diritto fondamentale all’accessibilità.

Ciò significa che le deroghe sono possibili, ma l’impatto dell’opera deve rispettare precisi limiti.

In particolare, l’intervento deve essere progettato in modo da risultare il meno invasivo possibile, limitando le alterazioni permanenti dell’edificio, preservando gli elementi architettonici di maggior valore e scegliendo, ove tecnicamente praticabile, le soluzioni che garantiscano il miglior equilibrio tra tutela del bene culturale e accessibilità.

Solo quando l’intervento comporti un sacrificio sproporzionato o irreversibile del valore storico-artistico dell’immobile, l’autorità preposta alla salvaguardia del paesaggio, potrà negare l’autorizzazione, dopo aver analizzato il bilanciamento degli interessi.

La Cassazione: ordinanza n. 16428 del 27 maggio 2026

Un importante chiarimento è arrivato con l’ordinanza n. 16428, depositata il 27 maggio 2026 dalla Seconda Sezione civile della Corte di cassazione.

Il contenzioso riguardava la realizzazione di un ascensore destinato all’eliminazione delle barriere architettoniche all’interno di un edificio condominiale e il contrasto tra il diritto all’accessibilità e le contestazioni relative al decoro architettonico e alle caratteristiche dell’immobile.

La Suprema Corte ha ribadito che gli interventi diretti a eliminare le barriere architettoniche godono di una tutela particolarmente intensa, in quanto danno concreta attuazione ai principi costituzionali di uguaglianza sostanziale, solidarietà e tutela della persona.

Secondo i giudici, il diritto all’accessibilità assume un rilievo tale da prevalere, nella maggior parte dei casi, sulle esigenze di conservazione dell’aspetto originario del fabbricato, purché l’intervento sia realmente necessario, tecnicamente proporzionato e non determini i divieti espressamente previsti dall’articolo 1120 del Codice civile.

L’ordinanza evidenzia inoltre che la valutazione deve essere effettuata caso per caso, considerando l’effettiva necessità dell’opera, le possibili soluzioni alternative meno impattanti e il concreto bilanciamento tra gli interessi coinvolti.

Conclusioni

La normativa e la più recente giurisprudenza delineano un quadro ormai piuttosto chiaro. L’installazione di un ascensore destinato a eliminare le barriere architettoniche costituisce un intervento fortemente favorito dall’ordinamento, poiché realizza un interesse di rilevanza costituzionale legato all’inclusione e alla piena fruibilità degli edifici.

Il decoro architettonico e persino la presenza di vincoli storico-artistici non rappresentano automaticamente un ostacolo insuperabile. Occorre invece verificare se l’opera sia realmente indispensabile, proporzionata e rispettosa della stabilità, della sicurezza e delle caratteristiche essenziali dell’immobile.

In definitiva, il principio che emerge è quello del necessario equilibrio tra tutela del patrimonio edilizio e diritto all’accessibilità, con una crescente valorizzazione delle esigenze delle persone con disabilità e della possibilità di rendere gli edifici realmente fruibili da tutti.