L’assemblea condominiale ha lo scopo di riunire i condòmini quando hanno bisogno di prendere una decisione. Ad esempio, per nominare l’amministratore oppure approvare il regolamento occorrerà convocare regolarmente l’assemblea e, solo all’esito, approvare le decisioni del caso.
Premettiamo che l’assemblea condominiale può essere ordinaria o straordinaria. La loro differenza riguarda i soggetti che possono convocarle e le decisioni che possono essere prese al loro interno. Ma vediamo ora che funzione ha l’assemblea ordinaria di condominio.
Assemblea condominiale: cos’è?
L’assemblea è l’organo che prende le decisioni in condominio attraverso una votazione. Quanto deciso dall’assemblea deve essere rispettato anche da chi si è dimostrato contrario.
L’amministratore ha il compito di eseguire le delibere assembleari e, quindi, di adempiere alla volontà espressa dai condòmini.
Avviso di convocazione: cos’è e come funziona?
Ogni assemblea deve essere preceduta da una comunicazione a ciascun condomino: l’avviso di convocazione.
Per legge, l’avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea, tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
In mancanza di una corretta convocazione dei proprietari, la deliberazione assembleare è annullabile su richiesta dei dissenzienti o assenti.
Assemblea condominiale: quanti tipi?
Come abbiamo visto l’assemblea può essere ordinaria o straordinaria. Ciò che le distingue è che l’assemblea ordinaria può essere convocata soltanto dall’amministratore, quella straordinaria può essere convocata anche dai condòmini, in genere per decidere su questioni particolarmente urgenti o impreviste.
Assemblea ordinaria di condominio: che funzione ha?
L’assemblea ordinaria di condominio ha la funzione di:
- confermare l’amministratoree la sua retribuzione;
- approvare il preventivodelle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condòmini;
- approvare il bilancio annualedell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
- decidere le opere di manutenzione straordinariae le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Chi convoca l’assemblea?
Nel caso di assemblea ordinaria solo l’amministratore può convocarla, ed obbligatoriamente almeno una volta all’anno.
Per quanto riguarda invece l’assemblea straordinaria, può essere convocata dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione per decidere di particolari problemi come ad esempio una ristrutturazione urgente oppure la revoca dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sia l’assemblea ordinaria che quella straordinaria possono essere convocate su iniziativa di ciascun condomino.
Come ricordato in precedenza, dunque, la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria sta nel soggetto che può convocarla: l’assemblea ordinaria è convocata dall’amministratore, mentre quella straordinaria dall’amministratore o dai condòmini.
Assemblea ordinaria e straordinaria: in sintesi
Riassumendo, l’assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta l’anno per l’approvazione dei conti della gestione, quindi dei preventivi di spesa e del consuntivo dell’anno precedente. In questi casi, si parla di assemblea ordinaria.
L’assemblea può poi essere convocata tutte le volte che è necessario decidere su questioni particolari: si parla allora di assemblea straordinaria.
Vi sono casi in cui l’amministratore è comunque tenuto a convocare un’assemblea straordinaria e ciò avviene quando:
- c’è una richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio;
- c’è la richiesta anche di un solo condomino per decidere sull’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso ad una rete informatica;
- uno dei condomini decide di eseguire sulla sua proprietà esclusiva delle opere che possono provocare dei danni per gli altri condomini;
- uno dei condomini fa richiesta di installare sulla sua proprietà esclusiva un impianto diproduzione di energia.
