Il bonus prima casa si può avere solo per un solo immobile alla volta e affinché si possa duplicare una seconda volta è necessario attendere almeno cinque anni dal rogito (a meno che il precedente immobile non venga venduto entro un anno). Tuttavia, in determinati casi, è possibile avere il bonus prima casa sulla seconda. Come? La risposta si trova in numerose sentenze della Cassazione, che, sul punto, ha spesso trovato contrasti con l’Agenzia delle Entrate.
Vediamo quali requisiti sono richiesti per beneficiare del bonus sulla seconda casa.
Cos’è il bonus prima casa?
Il bonus prima casa consiste in uno sconto sulle imposte che l’acquirente è tenuto a versare alla firma del rogito notarile.
In particolare, chi compra da azienda versa l’Iva al 4% anziché al 10% del prezzo di vendita; l’imposta ipotecaria, di registro e catastale sono pari a 200 euro l’una.
Chi compra da privato invece versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9% del valore catastale dell’immobile; l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una.
Chi ha diritto al bonus prima casa?
Per ottenere il bonus prima casa non si deve essere in possesso di altre abitazioni nello stesso Comune. In caso contrario, queste vanno cedute (vendute o donate) prima del nuovo rogito.
Inoltre, non si può essere titolari di un altro immobile, ovunque situato, per il quale si sia già usufruito del bonus prima casa. Diversamente, tale immobile va ceduto (venduto o donato) entro 1 anno dal nuovo rogito.
Infine bisogna trasferire, entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente allo stesso indirizzo).
Il nuovo immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8 o A/9).
Non si può vendere l’immobile acquistato con tale agevolazione fiscale prima di 5 anni dall’acquisto a meno che, entro un anno, non si acquisti una nuova abitazione da destinare a prima casa.
Può avere il bonus prima casa chi ha, nello stesso Comune, un’altra abitazione?
Date queste premesse, vediamo a quali condizioni è possibile ottenere il bonus prima casa anche sulla seconda. Secondo la Cassazione, ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa il contribuente che possiede nello stesso Comune un altro immobile inidoneo alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. L’inidoneità può essere:
- soggettiva: è il caso dell’immobile divenuto troppo piccolo per il nucleo familiare che nel frattempo si è ingrandito con l’arrivo dei figli o, al contrario, troppo grande perché la famiglia si è scomposta (ad esempio con l’indipendenza economica dei figli);
- oggettiva: è il caso dell’immobile rovinato da un terremoto e quindi da ristrutturare.
In tema di agevolazioni prima casa, «l’idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta nel medesimo Comune di quello ove si trova la nuova – purché acquistata senza agevolazioni – va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).
Dunque, può ottenere il beneficio fiscale chi è proprietario di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.
Prima casa in affitto
Secondo la Cassazione, l’inidoneità della prima casa che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali può derivare anche da un impedimento di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto, un contratto di locazione, ecc.
Anche l’affitto a terzi quindi, pur essendo una scelta volontaria del proprietario, non impedisce di poter procedere con l’acquisto di una seconda casa nello stesso comune e beneficiare delle agevolazioni fiscali. Questo è quanto definito all’interno della sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018.
Questa tesi è, però, avversata dall’Agenzia delle Entrate secondo cui non può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di un’abitazione chi abbia già la proprietà di un’altra casa nel medesimo Comune che sia concessa in locazione.
Sintesi
L’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per l’acquisto della seconda casa qualora la prima sia:
- indisponibile
- inidonea
- inabitabile
o altra circostanza soggettiva o oggettiva, indipendentemente dalla volontà o meno del proprietario che non soddisfano il fabbisogno abitativo della persona fisica.
Naturalmente non abbiamo solo le imposte o le tasse da corrispondere al momento dell’acquisto ma anche quelle che caratterizzano la gestione ordinaria dell’abitazione e l’imposta di registro sulla seconda casa al 9% .
