Non sempre si ha la possibilità di prendere in affitto un appartamento con tutti i comfort, soprattutto quando, non disponendo dei soldi a sufficienza, ci si accontenta di un locale dove da tempo non sono state eseguite opere di manutenzione necessarie. Ad esempio nei casi in cui dovesse piovere acqua dal soffitto, le finestre dovessero lasciare spazio a spifferi, l’impianto di riscaldamento non dovesse funzionare correttamente o non scendesse l’acqua calda; insomma, se la casa in affitto è pericolosa per la salute il contratto è nullo? Si può fare a meno di pagare il canone?

In questi casi succede spesso che gli inquilini, per tutelarsi, interrompano il versamento del canone mensile o lo riducano in proporzione al limitato godimento del bene. Ma un comportamento del genere, secondo la giurisprudenza, è da ritenersi vietato, almeno in presenza di vizi non particolarmente gravi.

Vediamo l’interpretazione della Cassazione che sembra aver aperto uno spiraglio a favore dell’affittuario. Ecco che fare se la casa in affitto è pericolosa per la salute e quali sono le conseguenze sul contratto di locazione.

Obblighi del locatore

Tra gli obblighi del locatore troviamo:

consegnare al conduttore l’appartamento in buono stato di manutenzione; il locatore, deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa;
mantenerla in stato da servire all’uso convenuto: tale obbligo si deve basare sulle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, che potrebbero tuttavia, anche contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all’utilizzabilità del bene;
garantirne il pacifico godimento durante la locazione: Il locatore è responsabile nei confronti del conduttore solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento.

A chi spetta la manutenzione della casa in affitto?

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

In caso di mancata riparazione, da parte del locatore, dell’immobile locato, il conduttore ha diritto al risarcimento del danno.

Quando l’immobile locato necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Una volta avvisato il locatore, il conduttore, può procedere direttamente coi lavori, senza attendere alcuna autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.

Che fare se l’appartamento presentava problemi già prima della locazione?

Se al momento della consegna l’appartamento risulta affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’uso concordato, il conduttore può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione (ossia lo scioglimento) del contratto o una riduzione del canone, a meno che si tratti di vizi da lui conosciuti e facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi dell’appartamento, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Se però l’affittuario ha dichiarato nel contratto che l’appartamento è di suo gradimento ed è idoneo all’uso pattuito, esonerando così il locatore da ogni responsabilità, l’eventuale presenza di vizi è del tutto irrilevante e non si potrà più chiedere la risoluzione del contratto.

Casa pericolosa per la salute: che fare?

Nell’ipotesi in cui la casa sia diventata pericolosa per la salute del conduttore e dei suoi familiari oppure qualora lo fosse già al momento della stipula del contratto ma tali vizi non erano evidenti o riconoscibili dal conduttore, quest’ultimo può chiedere:

la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;
oppure la riduzione del canone di locazione.

Ma ciò solo a condizione che:

il vizio sia grave, tale cioè da non consentire di godere appieno dell’immobile;
il locatore sia stato prima diffidato, con raccomandata a.r., a provvedere alla riparazione dell’appartamento.

Secondo la giurisprudenza, quindi, il conduttore non può autonomamente interrompere il pagamento del canone o autoridurre il relativo importo senza prima aver ottenuto una sentenza di condanna, da parte del giudice, nei confronti del proprietario dell’appartamento.

Per la Suprema Corte però, l’inquilino potrebbe interrompere il pagamento anche senza ricorso in tribunale, in via di autotutela. Il potere di “autotutela” dell’inquilino ricorrerebbe non solo quando questi sia costretto ad abbandonare la casa per le condizioni pericolose in cui si trova, ma anche quando è costretto a vivere in condizioni precarie (si pensi a chi non può più utilizzare alcune camere per via della caduta di acqua dal soffitto o a chi è costretto a vivere senza acqua calda o riscaldamenti).