CHE SUCCEDE SE NON PAGHI LE SPESE CONDOMINIALI?

L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali scatta dal momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che approva il rendiconto delle spese annualmente sostenute. Pertanto, da quel momento, l’amministratore deve pretendere il pagamento delle spese da ciascun condomino, siano esse ordinarie o straordinarie.

Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso

In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.

Non è neanche necessario il voto dell’assemblea per legittimare l’amministratore a ricorrere in tribunale contro il moroso: anzi, egli è obbligato ad agire.

Il decreto ingiuntivo concesso dal tribunale è immediatamente esecutivo: questo significa che già subito dopo la notifica al debitore, l’amministratore può procedere con il pignoramento.

Anche se il condomino si oppone al decreto ingiuntivo, presentando opposizione con il proprio avvocato, il decreto ingiuntivo resta esecutivo e solo il giudice, alla prima udienza, può sospenderlo. In caso di mancata sospensione, il pignoramento dell’amministratore va avanti.

Il pignoramento contro il condomino moroso

Come detto, il decreto ingiuntivo notificato dall’amministratore al condomino moroso consente l’immediato avvio delle azioni esecutive volte a recuperare le somme non pagate.

Il pignoramento può estendersi su tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli eredi, sempre che questi non rinuncino all’eredità.

Il pignoramento può avere ad oggetto:

• i beni mobili del debitore, come gli arredi e la mobilia presente nell’appartamento: a tal fine il creditore invia l’ufficiale giudiziario presso il domicilio del debitore perché pignori gli oggetti di maggior valore e immediata liquidazione (ossia quelli che possono essere facilmente vendibili all’asta);
• i beni immobili del debitore, come terreni, case o lo stesso appartamento in condominio, anche se inserito in un fondo patrimoniale. In altre parole, gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente pignorati dall’amministratore, senza limiti di tempo (ossia anche dopo che siano scaduti i cinque anni di tempo per la revocatoria);
• lo stipendio nei limiti di un quinto;
• la pensione nei limiti di un quinto e comunque fatto salvo il minimo vitale che non può mai essere pignorato;
• il conto in banca integralmente, salvo che sullo stesso vi sia accreditato lo stipendio o la pensione.
  

  Condominio: i termini entro cui agire contro i morosi

  L’amministratore deve agire per la riscossione entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. In caso contrario, è responsabile personalmente.

  Il termine massimo, invece, entro cui agire ed oltre il quale il debito si prescrive (cosiddetta prescrizione) è di cinque anni dalla data di delibera ed approvazione dei pertinenti importi (cosiddetta approvazione del bilancio consuntivo).

  Cosa deve fare l’amministratore se il condomino non paga le spese?

  Nel caso in cui l’insolvenza di un condomino permanga, si applicano le seguenti regole:

  • se uno dei creditori del condominio intende effettuare un pignoramento, può scegliere se pignorare il conto corrente del condominio oppure rivolgersi direttamente nei confronti dei beni dei singoli condomini. In tal ultimo caso il creditore deve prima agire contro i condòmini non in regola con il pagamento delle spese e solo dopo, in caso di insuccesso, nei confronti degli altri in regola con i pagamenti (c.d. obbligo di preventiva escussione dei morosi);
  • pertanto l’amministratore deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che lo interpellino, i dati anagrafici dei condomini morosi;
  • nel momento in cui il creditore si rivolge contro i condòmini in regola, può agire solo in proporzione alla propria quota di millesimi. I creditori del condominio quindi non possono agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà.

  Il creditore del condominio insoddisfatto può, con una domanda cautelare, ottenere l’obbligo da parte dell’amministratore di fornire il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali dei singoli condòmini per agire esecutivamente nei loro confronti quali debitori parziari.

  Sospensione dei servizi condominiali

  Se la morosità del condomino dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’acqua o del riscaldamento condominiale trattandosi di un bene vitale.

  Il semestre entro cui agire inizia a decorrere dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.