Con l’arrivo dell’autunno e, ancor più, nei mesi invernali, nei condomìni dotati di riscaldamento centralizzato una delle questioni che inevitabilmente emerge è quella relativa all’orario di accensione e spegnimento dell’impianto. È una delle classiche discussioni da pianerottolo che, però, ha implicazioni giuridiche, tecniche e amministrative ben precise.

Non di rado alcuni condomini chiedono che l’impianto venga acceso prima del previsto, altri si lamentano che rimane acceso troppo a lungo o in orari inutili. Qualcuno si domanda se l’amministratore possa decidere da solo, altri propongono di convocare un’assemblea per votare cambiamenti. Ma chi ha davvero la competenza per modificare l’orario del riscaldamento condominiale? E soprattutto, anche volendo, fino a che punto è lecito cambiare?

Vediamo di rispondere con chiarezza a tutte queste domande, alla luce della normativa vigente: il Codice Civile, con particolare riferimento agli articoli 1130 e 1135, e il D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, che regola il funzionamento degli impianti termici a livello nazionale.

Riscaldamento centralizzato: impianto comune, decisione collettiva

Negli edifici dotati di riscaldamento centralizzato, l’impianto è di proprietà comune a tutti i condomini, come previsto dall’art. 1117 del Codice Civile. Ciò significa che la sua gestione, il suo utilizzo e le sue modalità di funzionamento sono sottoposti alle regole del condominio e alla volontà collettiva, espressa tramite l’assemblea.

Anche se nel tempo molti condomìni si sono dotati di valvole termostatiche e contabilizzatori individuali, rendendo più autonomo il consumo, la caldaia e la centrale termica restano parti comuni, e la loro attivazione dipende da una gestione centralizzata.

Da qui nasce il problema: chi può decidere se anticipare o posticipare l’orario di accensione dell’impianto? O ridurre le ore giornaliere di funzionamento per risparmiare? E se ci sono divergenze tra i condomini, prevale la maggioranza o servono condizioni particolari?

L’amministratore di condominio: funzioni e limiti decisionali

L’articolo 1130 del Codice Civile elenca i compiti dell’amministratore, il quale ha il dovere di:

Eseguire le delibere dell’assemblea;
Curare l’osservanza del regolamento condominiale;
Gestire l’ordinaria amministrazione delle parti comuni;
Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

L’amministratore, quindi, non può modificare da solo l’orario di accensione o spegnimento dell’impianto, a meno che non si tratti di interventi urgenti o tecnicamente necessari. Il suo ruolo è esecutivo, non decisionale, a meno che non sia stato preventivamente autorizzato dall’assemblea o dal regolamento di condominio.

È invece compito dell’amministratore contattare i tecnici manutentori, programmare le accensioni e spegnimenti in base alle disposizioni assembleari e verificare che l’impianto sia conforme alla legge.

L’assemblea condominiale: quando può decidere e con quali limiti

L’articolo 1135 del Codice Civile assegna all’assemblea condominiale la competenza per deliberare in materia di regolamentazione dell’uso delle cose comuni.

Poiché l’impianto di riscaldamento rientra tra le cose comuni, l’assemblea è l’organo legittimato a decidere sulle modalità d’uso (come gli orari di funzionamento), purché nel rispetto delle normative statali.

Per modificare gli orari del riscaldamento centralizzato, l’assemblea deve deliberare con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, ovvero:

In prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi;
In seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi.

È importante notare che nessuna delibera assembleare può essere contraria alla legge, anche se approvata all’unanimità. L’assemblea, dunque, non può decidere di tenere acceso il riscaldamento al di fuori dei limiti imposti dalla normativa nazionale, pena la nullità della delibera e la responsabilità civile e amministrativa dell’amministratore che la esegua.

Il D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74: il quadro normativo vincolante

La disciplina tecnica del riscaldamento negli edifici è regolata dal D.P.R. 74/2013, che stabilisce:

Il periodo annuale di esercizio degli impianti termici, differenziato per zona climatica;
Il numero massimo di ore giornaliere di funzionamento, anche queste variabili in base alla zona;
Le temperature interne massime consentite: 20°C (+2°C tolleranza) per il riscaldamento e 26°C (-2°C tolleranza) per il raffrescamento.

L’Italia è suddivisa in sei zone climatiche (da A a F), a seconda della severità invernale. Per esempio:

Zona E (Milano, Torino, Bologna): massimo 14 ore al giorno, dal 15 ottobre al 15 aprile;
Zona D (Roma, Firenze): massimo 12 ore al giorno, dal 1° novembre al 15 aprile;
Zona C (Napoli, Bari): massimo 10 ore al giorno, dal 15 novembre al 31 marzo.

Queste disposizioni non sono derogabili né dall’amministratore né dall’assemblea. La legge consente modifiche solo in presenza di ordinanze comunali straordinarie, emesse in caso di condizioni meteorologiche anomale o esigenze energetiche eccezionali.

Cosa succede se si viola la legge?

L’amministratore che dovesse accendere l’impianto oltre il numero massimo di ore giornaliere consentite, o al di fuori del periodo autorizzato, rischia sanzioni amministrative. Allo stesso modo, i condomini che approvassero in assemblea una delibera in tal senso starebbero deliberando un atto illegittimo, che potrebbe essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c.

È importante ricordare che l’amministratore non ha l’obbligo di eseguire una delibera illegittima, anzi, ha il dovere di non eseguirla. In caso contrario, potrebbe risponderne anche personalmente.

Procedura corretta per modificare gli orari

Se i condomini desiderano modificare gli orari di funzionamento del riscaldamento (restando nei limiti previsti dal D.P.R.), la procedura corretta è la seguente:

Richiesta di inserimento all’ordine del giorno da parte di uno o più condomini;
Convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore;
Discussione e votazione della proposta, con le maggioranze previste;
Redazione del verbale, che riporti con chiarezza la nuova impostazione oraria;
Comunicazione al manutentore, da parte dell’amministratore, per la programmazione tecnica.

Conclusione: tra democrazia condominiale e limiti oggettivi

La gestione del riscaldamento centralizzato è uno dei temi più delicati della vita condominiale perché coinvolge esigenze diverse: chi è a casa tutto il giorno vuole più ore di calore, chi lavora fuori preferisce accensioni serali, chi è attento ai consumi vorrebbe ridurre l’uso dell’impianto, e chi ha difficoltà economiche teme l’aumento dei costi.

In questo equilibrio difficile, la legge rappresenta un confine oggettivo che tutela il bene comune, la sicurezza e il risparmio energetico. L’assemblea può decidere molte cose, ma non tutto. L’amministratore può e deve gestire, ma non comandare.

Un buon amministratore ha il compito di informare i condomini, facilitare il confronto e garantire il rispetto della legge. È nella trasparenza, nella correttezza e nella partecipazione consapevole che si costruisce un condominio efficiente, equo e rispettoso dei diritti di tutti.

In definitiva, per cambiare gli orari del riscaldamento occorrono tre cose: una volontà condivisa, una delibera valida e il rispetto della legge. Solo così si può riscaldare il condominio… senza scaldare gli animi.