La giurisprudenza stabilisce attraverso una serie di regole chi deve pagare le spese condominiali.
In generale, in un condominio, tutti i condomini devono contribuire alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio. Il che significa che le spese condominiali devono essere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi.
Quindi ciascun proprietario che abbia diritto ad usufruire di uno spazio comune, dovrà contribuire ai costi di pulizia e manutenzione dello stesso, anche nel caso in cui, per sua scelta, non ne facesse specifico uso.
Come si ripartiscono le spese condominiali?
Come abbiamo visto, le spese condominiali devono essere ripartite tra i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. Solo l’unanimità potrebbe modificare questa regola sancita dall’articolo 1123 del Codice civile.
Tuttavia tale norma precisa anche che laddove si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, la ripartizione della stessa va effettuata in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Così è chiaro che chi vive agli ultimi piani dell’edificio pagherà di più di ascensore di chi invece vive al primo piano. Ecco perché, accanto alla tabella millesimale generale, che tiene conto solo dei millesimi di proprietà, al regolamento di condominio sono allegate anche altre tabelle “speciali”, per specifici servizi (appunto scale, ascensore, acqua, ecc.).
Chi non deve pagare le spese condominiali?
Come anticipato, le spese condominiali gravano anche su chi non fruisce dello specifico servizio o bene. Ad esempio, anche chi non ha il balcone deve pagarne le spese di ristrutturazione, in quanto comunque ne trae giovamento indiretto per l’abbellimento della facciata dell’edificio. Vale lo stesso quando deve essere rifatta una delle facciate del palazzo: a pagare sarà anche chi ha l’affaccio altrove. Ugualmente anche chi non si reca in giardino o nella terrazza, deve contribuire alle spese.
Insomma, ciò che conta ai fini di determinare chi deve pagare le spese condominiali non è tanto l’uso effettivo ma quello potenziale. E qui veniamo alla prima categoria di soggetti che non devono pagare le spese condominiali: si tratta di quelli che non possono, neanche potenzialmente, per ragioni strutturali, utilizzare il bene.
Ecco un esempio: le spese di prevenzione incendi per i garages posti in un corpo di fabbrica distaccato dal palazzo devono essere pagate solo dei proprietari dei garages stessi. L’onere contributivo deve essere proporzionato al godimento che ogni condomino può ritrarre dal bene comune.
Un’eccezione riguarda le spese per il giardiniere del giardino privato di uno dei condomini: contribuendo questo ad abbellire l’intero condominio, alla spesa dovranno partecipare tutti, pur trattandosi di proprietà privata.
Inoltre, nei «condomini parziali», quelli cioè costituiti da più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Così, ad esempio, in un edificio con scala A e scala B, le spese per l’ascensore della scala A sono sostenute solo dai condomini che ne sono servite. In un condominio costituito da due strutture autonome, le spese del tetto gravano solo su chi è coperto da esso. A sancirlo è l’ultimo comma del sopra richiamato articolo 1123 del Codice civile.
C’è un’ultima categoria di soggetti che non deve pagare le spese condominiali: si tratta di coloro che hanno ottenuto un esplicito esonero dal regolamento di condominio o dall’assemblea. Ma in entrambi i casi, l’esenzione deve essere deliberata all’unanimità.
Per il resto, chi non intende pagare le spese condominiali deve impugnare la delibera di approvazione del piano di riparto: deve cioè contestare l’approvazione della spesa fatta dall’assemblea. La contestazione deve avvenire entro 30 giorni dalla votazione (per gli astenuti e i dissenzienti) o dalla comunicazione del relativo verbale (per gli assenti).
