Come spesso capita, in occasione della vendita di un appartamento, sorgono problematiche tra venditore e acquirente relativamente al pagamento degli oneri condominiali, soprattutto per quanto riguarda il pagamento delle spese straordinarie. Questa situazione si verifica se l’assemblea condominiale, prima della stipula dell’atto notarile, delibera l’avvio di opere edili straordinarie. In questo caso può sorgere spontaneo chiedersi chi paga i lavori straordinari in condominio in caso di vendita.
Bisogna specificare che la ripartizione degli oneri condominiali tra il nuovo e il vecchio proprietario dell’unità immobiliare compravenduta varia a seconda che si tratti delle quote mensili oppure delle spese dovute per le opere di manutenzione dell’edificio.
Per quanto riguarda le quote mensili, venditore e acquirente sono obbligati al pagamento dei contributi relativi all’anno precedente e all’anno in corso, salvo patto contrario tra le parti. In relazione alle opere di manutenzione, invece, occorre distinguere tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria e va preso a riferimento il momento in cui viene deliberata l’esecuzione dei relativi lavori.
Quote mensili: chi paga tra venditore e acquirente?
Secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile chi compra è obbligato al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Inoltre, compratore e venditore sono obbligati per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
In pratica, le quote mensili successive alla sottoscrizione dell’atto di compravendita vanno versate dall’acquirente; di contro, quelle maturate nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore e nell’anno precedente sono a carico del venditore e dell’acquirente.
Tra questi due soggetti sorge una responsabilità solidale per cui il condominio può pretendere il pagamento delle quote ordinarie mensili sia dall’uno sia dall’altro.
Se l’acquirente è costretto a pagare le spese ordinarie maturate prima dell’acquisto dell’unità immobiliare può, successivamente, chiederne il rimborso al venditore.
Perciò, se si vuole evitare una situazione simile è opportuno farsi rilasciare dall’amministratore un’attestazione circa la sussistenza o meno di morosità del venditore nel pagamento dei contributi alla data di sottoscrizione dell’atto di compravendita.
Spese per lavori in condominio: chi paga in caso di vendita?
Le spese per lavori condominiali decisi prima della vendita, differiscono a seconda della natura degli interventi edilizi.
Manutenzione ordinaria
Per i lavori di manutenzione ordinaria, per la conservazione o il godimento delle parti comuni dell’edificio, l’obbligazione sorge non appena si compie l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore. Di conseguenza, la relativa spesa grava sul soggetto che riveste la qualità di condomino nel momento in cui gli interventi vengono eseguiti.
Manutenzione straordinaria
Per quanto riguarda le opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, è l’assemblea che delibera quantità, qualità e costi dell’intervento, in capo a ciascun condomino.
I lavori straordinari devono essere pagati da colui che era proprietario dell’unità immobiliare quando è stata deliberata la loro esecuzione, a prescindere dal momento in cui le opere vengono effettivamente realizzate. Quindi, in questo caso, se l’atto di compravendita è sottoscritto dopo l’approvazione della delibera di esecuzione degli interventi edili, l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali per i lavori straordinari sulle parti comuni grava sul venditore, anche se i lavori sono stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva al rogito.
L’acquirente che abbia pagato i relativi oneri al condominio può rivalersi nei confronti del venditore, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. In ogni caso, venditore e acquirente possono inserire nel contratto di compravendita, una clausola che prevede che le spese relative ai lavori straordinari decisi prima del rogito sono a carico dell’acquirente. L’amministratore può comunque chiedere indifferentemente il pagamento delle spese all’una o all’altra parte.
Cosa succede se la vendita avviene prima che vengano approvati tutti gli stati di ripartizione dei lavori? Anche in questa ipotesi assume importanza la delibera di esecuzione dei lavori e non le successive delibere di ripartizione delle spese. A tal proposito, la Cassazione ha chiarito che non rileva che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori o comunque prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio. Tali circostanze, se mai, impediscono la pronuncia di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del venditore, che non è più condomino, ma non servono ad estinguere il suo debito originario.
