Non è un concetto scontato, ma la spesa per il rifacimento di un solaio interno ad un singolo appartamento deve essere pagata da tutti i condomini in proporzione ai millesimi.
Il motivo è che la struttura di quel solaio, pur essendo di proprietà esclusiva di una singola unità immobiliare, rappresenta una parte comune del condominio, con la conseguenza che tutti i partecipanti ne sono comproprietari.
Per comprendere meglio basta pensare che sostituire la struttura del solaio è un’operazione che può avere effetti sulla stabilità dell’intero edificio e questo aspetto interessa tutti i proprietari delle singole unità abitative, i quali sono quindi chiamati a sostenere i costi.
Tuttavia questa regola non vale per tutti gli interventi che riguardano il solaio. Infatti per gli interventi di sostituzione delle finiture superiori e inferiori il Codice Civile prevede espressamente la divisione della spesa tra i soli due condòmini i cui appartamenti sono interessati dai lavori.
Le parti comuni condominiali
Ogni condominio, è composto da zone di proprietà esclusiva, come gli appartamenti, e da zone esterne agli appartamenti, sulle quali nessuno dei condòmini ha la proprietà esclusiva. Queste servono a ciascuno e sono di proprietà “di tutti”.
In particolare le parti comuni sono le zone individuate dall’art. 1117 c.c.: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e che rendono dunque esistente lo stabile (suolo, muri maestri, travi, scale, tetti, portoni d’ingresso, cortili, etc.); 2) i locali per i servizi in comune (parcheggio, portineria, lavanderia, etc.); 3) le opere, ma anche installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, pozzi, impianti idrici, sistema elettrico, etc.).
La ricostruzione di soffitti, volte e solai secondo l’art. 1125 del c.c.
La ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai è regolata dall’art 1125 del c.c.
Qui si legge che queste spese “sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Come si può notare, la norma si riferisce al caso specifico in cui siano da sostituire le parti del solaio che “toccano” i due piani, cioè il pavimento (che interessa il piano superiore) e il soffitto (del piano inferiore).
Diversamente, quando i lavori riguardano l’intera sostituzione del solaio e viene interessata la stabilità dell’edificio, la spesa dovrà essere ripartita su tutti i condòmini, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Il contributo del solaio sulla stabilità complessiva del fabbricato
A differenza di qualche decennio fa, oggi il collaudo strutturale è obbligatorio per tutte le nuove costruzioni e coinvolge progettisti in grado di valutare materiali, carichi agenti e “dimensionare” gli elementi strutturali, dalle fondazioni alle travi di copertura.
Come si può intuire, la stabilità delle murature portanti è inevitabilmente influenzata dalla presenza e dalle caratteristiche dei solai interni, che contribuiscono a mantenerle integre e a conservare gli equilibri tra terreno e fondazione.
È per questo motivo che qualunque elemento strutturale del fabbricato (fondazioni, murature, solai, copertura, balconi) va considerato come parte comune e di proprietà di tutti i condòmini.
Bisogna però sottolineare che il fatto che il singolo condomino abbia l’onere di partecipare alle spese è per lui anche una garanzia: egli potrà infatti esprimere il proprio voto sull’autorizzazione dell’intervento in assemblea, tutelando i suoi interessi.
