La casa bifamiliare è come un condominio di due persone. Le decisioni vanno prese sulla base delle regole del condominio minimo.

Si potrebbe pensare che prendere delle decisioni in un condominio composto da sole due persone possa essere più semplice. In realtà proprio a causa del numero pari dei partecipanti è facile cadere in una situazione di stallo decisionale.

Un problema potrebbe riguardare la ripartizione delle spese per lavori di manutenzione o ristrutturazione. Ad esempio: chi paga il tetto in una casa bifamiliare come potrebbe, ad esempio, essere una villetta con due piani di proprietà di due soggetti diversi?

In questo articolo approfondiremo quali normative regolano i condomini minimi, cercando di capire meglio il tutto attraverso esempi soluzioni per situazioni comuni.

Quando una villetta è un condominio?

Una villetta è considerata un condominio quando è divisa in unità abitative indipendenti, ognuna di proprietà di soggetti diversi.

Quindi per il semplice fatto che ci siano due condòmini, la villetta diventa automaticamente condominio, senza bisogno di formalità.  Di conseguenza gli abitanti delle villette condividono la responsabilità della gestione delle parti comuni e delle decisioni che riguardano l’intero edificio.

Si tratta del cosiddetto condominio minimo, che è appunto quello composto da due soli condomini. Tuttavia si parla spesso di condominio minimo anche quando un edificio ha pochi condòmini, anche se sono più di due.

Come si dividono le spese in un condominio minimo?

Per il condominio minimo valgono le stesse norme del condominio ordinario, quindi le spese vengono suddivise applicando l’art. 1118 del Codice Civile. In base a questa legge tutti i condomini sono tenuti a provvedere al pagamento della manutenzione delle parti comuni in proporzione ai millesimi di proprietà.

Pertanto il pagamento del tetto, che rientra tra i beni comuni (salvo vi siano atti che ne attribuiscono la proprietà in via esclusiva a un solo condomino), va ripartito per quote.

In mancanza di una tabella millesimale, è comunque possibile concordare la suddivisione delle spese anche in quote non uniformi, a condizione che tutte le parti coinvolte siano d’accordo.

Qual è la maggioranza per ripartire le spese in un condominio minimo?

In un condominio composto da due persone, ogni decisione, inclusa la suddivisione delle spese per lavori al tetto, richiede il consenso unanime.

Ciò è dovuto al fatto che, secondo le regole condominiali, il voto non si deve basare solo sul numero di unità abitative ma anche sulla quota millesimale di ciascun proprietario.

In questo modo chi possiede la maggioranza dei millesimi non ha il potere di imporre la propria volontà sull’altro, evitando così che una persona sia sempre soggetta alle decisioni dell’altra.

Come si decidono i lavori al tetto in caso di disaccordo tra i proprietari

Se i due proprietari non raggiungono un accordo sui lavori necessari, esistono due possibili soluzioni:

  • uno dei condòmini può decidere di eseguire i lavori a suo rischio, con diritto al rimborso solo se dimostra l’urgenza dei lavori (articolo 1134 del Codice civile);
  • in alternativa, egli può ricorrere al giudice (articolo 1105 del Codice), che può disporre le azioni opportune e nominare un amministratore temporaneo, con spese a carico dei proprietari.

Cosa succede per lavori urgenti e necessari?

In caso di lavori urgenti che comportano rischi per l’edificio o le persone, il condomino può richiedere un provvedimento d’urgenza al tribunale.

Inoltre, se vi è pericolo per la pubblica incolumità, il sindaco può intervenire con provvedimenti urgenti (Decreto legislativo 267/2000), incluso l’obbligo per il condominio di eseguire i lavori, con eventuali spese a carico dei proprietari.