L’assemblea condominiale è lo strumento attraverso il quale il condominio assume le decisioni relative ai beni comuni; ad essa prendono parte tutti i soggetti che sono direttamente interessati alla gestione dell’edificio, personalmente o nominando un delegato.

Come vedremo, all’assemblea condominiale possono partecipare sia i proprietari delle unità immobiliari site nell’edificio, sia altri soggetti direttamente interessati alle decisioni da prendere. Quindi ad esempio potranno prenderne parte anche gli usufruttuari e i nudi proprietari.

Conduttori: possono partecipare e votare in assemblea?

La legge (art. 10, l. n. 392/78) prevede che il conduttore ha diritto di voto, nelle decisioni dell’assemblea che riguardano le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Nel caso invece di delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, il conduttore può partecipare all’assemblea ma non ha diritto di voto.

In tutti i casi l’inquilino ha la possibilità di partecipare alle assemblee come delegato del locatore.

Nei casi in cui all’assemblea devono partecipare anche i conduttori (con o senza diritto di voto), l’amministratore è tenuto a convocare anche loro, pena l’invalidità della delibera.

Secondo la Corte di Cassazione il conduttore può impugnare la delibera assembleare quando ha il diritto di parteciparvi, ovvero quando in assemblea si discute in merito ai servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per i quali la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori.

Resta salvo, infine, il potere di impugnare la delibera relativa alla modifica dei servizi comuni, quando l’affittuario non è stato nemmeno convocato.

Usufruttuario: può partecipare all’assemblea di condomino?

L’usufruttuario ha diritto di voto in assemblea condominiale per i fatti che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento degli spazi in comune con gli altri condomini.

Ad esempio, gli usufruttuari potranno decidere sulle spese relative alla pulizia ed illuminazione delle scale, al compenso dell’amministratore, all’uso dell’ascensore, ecc.

In tutti gli altri casi, il diritto di voto spetta esclusivamente ai nudi proprietari delle unità immobiliari.

Il potere di impugnazione dell’usufruttuario è molto più ampio, rispetto a quello del conduttore. Infatti anche una delibera che riguarda lavori straordinari (assunta senza la sua partecipazione) può essere impugnata da parte dell’usufruttario (ex multis, Trib. Massa, 6 novembre 2017).

In conclusione, l’usufruttuario gode della legittimazione ad impugnare una delibera che produca effetti sulla sua sfera giuridica, anche in tema di spese straordinarie, ove non gode del diritto di voto.

Comproprietario: può partecipare all’assemblea condominiale?

Secondo la legge, i comproprietari di un’unità immobiliare hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che devono designare a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta.

Quindi solo un comproprietario può partecipare con diritto di voto all’assemblea condominiale, facendosi portavoce anche della volontà degli altri.

Nel caso in cui le quote di tutti i comproprietari abbiano lo stesso valore e non si trovino accordi sulla scelta del rappresentante della comunione, sarà l’autorità giudiziaria a decidere.

In assemblea, il comproprietario dovrà esibire un documento scritto per attestare la sua partecipazione anche in qualità di rappresentante degli altri contitolari.

Il comproprietario esprime un solo voto, quello riconducibile all’unità immobiliare che rappresenta: non potrà quindi esprimere tanti voti quanti sono i contitolari che rappresenta.

Soggetti estranei: possono partecipare all’assemblea?

È possibile che all’assemblea prendano parte, soggetti che hanno un interesse indiretto alle decisioni.

Potrebbe trattarsi, ad esempio, di una persona in procinto di prendere in locazione uno degli appartamenti, oppure di un professionista chiamato da un condomino per assisterlo quando si devono discutere argomenti che richiedono competenze specifiche.

Per quanto riguarda questi individui è certo che essi non godono di alcun diritto di voto, né devono essere convocati dall’amministratore. Cosa accade, però, se l’intervento di tali soggetti è in grado di influenzare la votazione finale?

Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione (sentenza n. 28763/2017), secondo cui la partecipazione ad un’assemblea condominiale di un soggetto estraneo non incide sulla sua validità, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull’esito della votazione.

I partecipanti all’assemblea condominiale: in breve

In conclusione, oltre ai proprietari delle unità immobiliari del condominio, possono partecipare all’assemblea con diritto di voto anche:

gli usufruttuari, che potranno prendere parte alle delibere dell’assemblea sulle questioni che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre per le decisioni riguardanti le spese straordinarie dovrà essere convocato solo il nudo proprietario.
i conduttori, che dovranno invece essere convocati e potranno votare (al posto del proprietario) in merito a decisioni sui servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria di cui beneficiano, se le spese sono poste a loro carico nel contratto di locazione.

Il conduttore può anche intervenire, ma senza diritto di voto, sulle decisioni riguardanti modifiche di altri servizi comuni;