Non sempre un inquilino che non ha pagato il canone di locazione, è soggetto allo sfratto. Infatti può succedere che il padrone di casa decida di collaborare con l’inquilino rinunciando al credito non ancora riscosso e consentendo la prosecuzione del contratto di locazione. Ma le tasse sui canoni non percepiti vanno comunque dichiarati all’Agenzia delle Entrate?
Chi rinuncia agli arretrati dell’affitto deve pagare le tasse sui canoni non riscossi?
La questione è stata affrontata proprio di recente dalla Cassazione.
Prendiamo il caso di un conduttore con delle difficoltà economiche e di un locatore che, per venirgli incontro, firmi un accordo con cui abbuona al conduttore i canoni arretrati a condizione che questi paghi di lì in avanti, con regolarità, tutte le successive mensilità.
Tale accordo ha valore giuridico e si identifica come rinuncia al credito da parte del locatore. Tuttavia ricordiamo che, come anticipato, i canoni di locazione (anche se non riscossi), sono per legge un «reddito imponibile» e quindi vanno dichiarati. Soltanto con la notifica della citazione di sfratto per morosità si può smettere di pagare le tasse sulle mensilità non riscosse.
L’esempio della rinuncia al credito è però una questione diversa. Infatti si tratta di un accordo tra le parti, che al fine di conservare in vita il rapporto contrattuale, firmano una transazione con azzeramento del debito pregresso. Può un accordo simile far evitare il pagamento delle imposte sul passato?
La Cassazione si è dimostrata sfavorevole al locatore: la rinuncia retroattiva al canone non è opponibile al Fisco. L’unica possibilità per le parti è di comunicare all’Agenzia delle Entrate la riduzione del canone di locazione per il futuro, così determinando un ricalcolo delle imposte sulle successive mensilità.
Non ha quindi valore per l’Agenzia delle Entrate l’effetto retroattivo della rinuncia al canone di locazione non percepito, firmata dal locatore. Questo perché, ai sensi dell’articolo 1372 del Codice civile, i contratti non hanno efficacia nei riguardi dei soggetti diversi dai contraenti, se non nei casi previsti dalla legge. Per questo motivo, l’Agenzia delle Entrate ha il diritto di recuperare le imposte sui canoni di locazione maturati fino al giorno in cui l’atto di rinuncia al credito è stato registrato.
I redditi da locazione devono essere sempre dichiarati, anche se non percepiti, alla sola condizione che gli stessi siano maturati in base a contratto. L’unico caso in cui è consentito non pagare i canoni, è quello in cui il locatore ha notificato una apposita intimazione di sfratto per morosità.
In conclusione secondo i giudici della Cassazione, anche in caso di registrazione immediata dell’atto di rinuncia ai canoni di locazione, se la rinuncia è retroattiva, le tasse sui canoni non percepiti vanno sempre pagate al Fisco.
