L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che tutela il creditore e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili (anche la cosiddetta “prima casa”). Per legge, l’Agente per la Riscossione Esattoriale (ad esempio Agenzia Entrate Riscossione) può iscrivere ipoteca sui beni immobili del debitore solo a condizione che il debito del contribuente superi 20.000 euro e sempre previa invio di un preavviso notificato almeno 30 giorni prima dall’iscrizione ipotecaria.

In questo articolo analizzeremo la possibilità di bloccare l’ipoteca al ricevimento del preavviso, pagando una parte del debito e riducendolo al di sotto della soglia prevista dalla legge (appunto 20.000 euro).

Quando è possibile l’iscrizione di ipoteca?

In base all’articolo 77 del Dpr 602/1973, l’iscrizione di ipoteca è possibile quando il debito tributario supera la soglia di 20.000 euro.

Quindi, ad esempio, chi riceve un preavviso d’iscrizione di ipoteca per un debito di 25.000 euro, può subire l’ipoteca anche sulla prima casa. 

Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento?

Ipoteca e pignoramento sono due procedure diverse e non è detto che all’ipoteca debba seguire il pignoramento. Certamente non esiste pignoramento senza previa ipoteca ma, al contrario, può esserci un’ipoteca senza successivo pignoramento.

L’ipoteca ha il solo scopo di evitare che il bene possa essere venduto o donato. Infatti una volta infatti che è stata scritta l’ipoteca, anche se l’immobile dovesse essere ceduto il creditore potrebbe ugualmente sottoporlo a pignoramento. 

Inoltre l’ipoteca garantisce al creditore l’immediata soddisfazione sul ricavato, con preferenza rispetto agli altri creditori.

Mentre l’ipoteca può essere iscritta anche sulla prima casa, il pignoramento invece può avvenire solo se il debitore è proprietario di almeno due immobili (di qualsiasi categoria catastale). 

Infine, l’ipoteca può essere iscritta solo se il debito del contribuente è superiore a 20.000 euro, mentre per il pignoramento è necessario che il debito superi 120.000 euro e che il valore complessivo del patrimonio immobiliare del debitore superi 120.000 euro.

Come posso bloccare l’ipoteca pagando una parte del debito?

Se il contribuente riesce a ridurre il debito al di sotto della soglia di 20.000 euro entro 30 giorni dalla ricezione del preavviso d’iscrizione di ipoteca, l’agente della riscossione non può procedere all’iscrizione dell’ipoteca.

Il pagamento parziale che esclude l’ipoteca può avvenire anche una volta che l’ipoteca stessa è stata già iscritta, con conseguente obbligo per l’esattore di cancellarla.

Qual è il procedimento per bloccare l’ipoteca?

Per bloccare l’ipoteca, il contribuente deve:

  • verificare l’importo del debito e il preavviso d’iscrizione di ipoteca ricevuto;
  • calcolare quanto è necessario pagare per ridurre il debito al di sotto della soglia di 20.000 euro;
  • effettuare il pagamento parziale entro 30 giorni dalla ricezione del preavviso d’iscrizione di ipoteca;
  • conservare le ricevute di pagamento e documentazione relativa al debito come prova della riduzione del debito al di sotto della soglia legale.

Cosa succede se l’agente della riscossione procede comunque all’iscrizione dell’ipoteca?

Se l’agente della riscossione procede comunque all’iscrizione dell’ipoteca nonostante il debito sia stato ridotto al di sotto della soglia di 20.000 euro, il contribuente può contestare l’iscrizione ipotecaria come illegittima e chiedere la cancellazione dell’ipoteca. Può farlo sia con una istanza in autotutela (che tuttavia non garantisce la risposta da parte dell’Esattore), sia con ricorso al giudice.