Un condominio ha il diritto di interrompere un contratto di manutenzione senza dover affrontare penalità.

L’incarico per la manutenzione dell’ascensore viene deciso dall’assemblea condominiale, che sceglie la ditta con il preventivo ritenuto più conveniente. L’amministratore non ha il potere di decidere autonomamente, poiché si tratta di una spesa significativa da sostenere continuativamente. Tuttavia, ci possono essere situazioni in cui il condominio, per varie ragioni, decide di revocare il mandato, nonostante vi sia una durata minima e un periodo di preavviso specificato nel contratto. In tali casi, come è possibile rescindere il contratto di manutenzione per l’ascensore condominiale? Il tribunale di Avellino ha recentemente esaminato questa questione con la sentenza n. 1233 del 3.08.2023. La decisione ha stabilito un principio importante che regola questo tipo di situazioni.

Il condominio può recedere dal contratto di manutenzione dell’ascensore?

Il condominio può recedere in anticipo dal contratto di manutenzione dell’ascensore, come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 12368/2022. Questo significa che il condominio ha il diritto di interrompere il contratto in qualsiasi momento. Tuttavia, sorge una questione riguardo alla validità di eventuali clausole contrattuali che impongano penali, come il pagamento dei canoni fino alla data di scadenza inizialmente prevista. Il tribunale di Avellino ha emesso una decisione rilevante su questo aspetto, che sarà esaminato nei dettagli.

Bisogna pagare la penale in caso di recesso anticipato?

La clausola che richiede il pagamento di una penale per il recesso anticipato, obbligando a versare tutte le mensilità fino alla scadenza naturale del contratto, viene considerata eccessivamente gravosa, ossia vessatoria per il cliente. Le leggi italiane stabiliscono che tali clausole sono illegittime quando il contraente è un “consumatore“. Nel contesto condominiale, il condominio è considerato un consumatore perché rappresenta la somma dei singoli condomini, agendo come loro mandatario.

È per questo che i contratti conclusi dal condominio tramite l’amministratore sono soggetti al Codice del Consumo, che mira a proteggere il soggetto più debole. Questa protezione si applica a condizione che le unità immobiliari dell’ente di gestione siano principalmente di proprietà di persone fisiche e che queste non le utilizzino  per scopi legati all’attività professionale svolta (come stabilito dal Tribunale di Milano il 26 novembre 2020).

In sintesi, se la clausola che prevede la penale è considerata vessatoria e le clausole di questo tipo non si applicano ai consumatori, il condominio, essendo ritenuto un “consumatore”, non è tenuto a pagare la penale per il recesso anticipato dal contratto di manutenzione dell’ascensore. Questo principio mira a rafforzare la protezione del consumatore e a garantire un equilibrio più equo tra le parti.

Quali sono le conseguenze della sentenza?

La sentenza si basa sulle leggi riguardanti i consumatori e concede al condominio il diritto di rescindere liberamente da qualsiasi contratto a lungo termine, anche se c’è un rinnovo automatico implicito, senza l’obbligo di versare i canoni fino alla fine naturale del contratto o di affrontare penalità aggiuntive.