L‘inquilino può sempre parcheggiare in cortile a meno che non ci sia un regolamento contrattuale.

Quando il cortile condominiale non è abbastanza capiente per le auto di tutti i condomini, potrebbe succedere che l’assemblea voglia limitarne l’uso solo ad alcuni. Ad esempio potrebbe sorgere l’idea di escludere dall’uso del cortile gli affittuari oppure chi non paga le quote condominiali. Cosa dice la legge a riguardo? Come escludere un inquilino dal parcheggio? La questione andrà analizzata caso per caso.

Chi può usare il cortile?

Secondo il codice civile, il cortile condominiale è uno spazio comune, di proprietà quindi di tutti i condomini. Pertanto tutti i condomini possono utilizzarlo per il parcheggio delle auto, a meno che il regolamento non preveda un uso diverso

Ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, infatti, tutti i condomini hanno diritto al pari uso del cortile, a prescindere da chi ha più millesimi. Solo chi è proprietario di due appartamenti potrebbe vantare un secondo posto.

Ma come avviene l’aggiudicazione dei posti auto? Se non è stata fatta un’assegnazione nominativa dei singoli posti o non sono stati deliberati dei criteri di rotazione, ciascuno è libero di lasciare l’auto dove vuole, senza però impedire agli altri di farne parimenti uso.

La Cassazione ritiene integrato il reato di violenza privata a carico di chi, anche per pochi minuti, blocca il passaggio a uno dei condomini, impedendogli di entrare o di uscire dal parcheggio o dal proprio garage.

Regole sul parcheggio condominiale

Riassumiamo qui le regole sull’uso del parcheggio condominiale:

ognuno ha diritto di utilizzare il posto che preferisce;
la quantità di posti auto per condomino non dipende dalle dimensioni dell’appartamento;
non si può occupare più di un posto auto per volta (ad esempio lasciando l’auto per traverso);
non si può impedire il passaggio a un condomino, nel qual caso si può essere querelato per il reato di violenza privata;
se il cortile è insufficiente a ospitare le auto di tutti i condomini, non si può parcheggiare più di un’auto;
non si può usare un posto auto per abbandonare un’auto in disuso o priva di assicurazione. Se il cortile è insufficiente al parcheggio di tutti i condomini, l’assemblea può adottare un regolamento che preveda un criterio rotatorio. Se l’assemblea non adotta tale delibera (con la maggioranza dei presenti con almeno la metà dei millesimi) è possibile ricorrere al giudice affinché obblighi il condominio ad approvare tale disciplina.

Si può impedire a un condomino di parcheggiare?

Non si può impedire il parcheggio ad un condomino, a meno che la previsione sia contenuta in un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità.

L’unanimità si può raggiungere in due modi:
- con delibera unanime in assemblea;
- con allegazione o richiamo del regolamento nei singoli atti di acquisto degli appartamenti. Quindi l’inquilino ha gli stessi diritti del proprietario del bene rispetto all’uso delle parti comuni del condominio, comprese quelle adibite a parcheggio. Senza il regolamento contrattuale, l’assemblea può soltanto dettare le regole per l’uso del parcheggio senza escludere nessuno, ad esempio stabilendo turni nella fruizione tra gli aventi diritto. Né una semplice votazione in assemblea né un regolamento assembleare può limitare il godimento del bene comune a uno dei condomini.
  
  Si può impedire il parcheggio a chi non paga il condominio?
  
  Analizziamo un ultimo caso, quello del condomino che non è in regola con il versamento delle quote condominiali. In questo contesto l’amministratore è legittimato ad escludere condomini morosi dal godimento dei beni e servizi condominiali suscettibili di godimento separato: quelli cioè la cui limitazione non implica problemi agli altri condomini.
  
  Questo potere può essere esercitato solo se la morosità dura da oltre sei mesi.
  
  Dunque, l’amministratore può escludere i condomini non in regola con i pagamenti dall’uso del cortile solo se lo stesso viene delimitato da una sbarra elettrica o da un cancello la cui chiave d’accesso viene consegnata solo a chi ha regolarmente saldato tutti i pagamenti. Non c’è quindi, in tale limitazione, alcuna lesione a diritti costituzionali.