La situazione del bonus prima casa può variare in base a determinate condizioni, tra cui la residenza anagrafica o il domicilio fiscale dell’acquirente.

In questo articolo esploreremo il dibattuto argomento della prima casa nel Comune di lavoro e la relativa dichiarazione nell’atto di acquisto, tenendo conto dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 53/2017.

Ricordiamo infatti che con l’acquisto della prima casa è possibile usufruire del bonus fiscale di riduzione dell’Iva al 4% in caso di acquisto da una società o, l’imposta di registro al 2%, se l’acquisto riguarda un privato. Tuttavia, questo bonus è legato a determinate condizioni, tra cui la necessità di avere la residenza o il luogo di lavoro nel Comune in cui si trova l’immobile. Ma allora, se ci sono cambiamenti nella situazione lavorativa o nel Comune di lavoro, soprattutto prima del rogito, è possibile che il contribuente perda l’agevolazione?

Vediamo cosa succede se non si è in grado di soddisfare la condizione richiesta dalla legge.

Condizioni per il bonus prima casa

Seguendo queste condizioni, si può usufruire del bonus prima casa e godere degli incentivi fiscali previsti durante la fase di rogito:

  1. L’immobile in questione non deve rientrare nella categoria di lusso, ossia non può essere classificato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
  2. Il richiedente non deve possedere alcuna proprietà (neanche una quota) di un’altra abitazione situata nel comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare.
  3. Il richiedente non deve essere proprietario (neanche per una quota) di un’altra abitazione precedentemente acquistata con il bonus prima casa, indipendentemente dalla sua ubicazione. In caso contrario, questa proprietà deve essere ceduta (tramite vendita o donazione) entro un anno dalla stipula del nuovo contratto di acquisto.
  4. L’abitazione acquistata deve trovarsi nel comune in cui il richiedente ha la propria residenza. Diversamente, l’acquirente ha tempo 18 mesi dall’acquisto per trasferire la residenza in quello in cui si trova l’immobile.

Il bonus prima casa offre vantaggi fiscali che si traducono in queste agevolazioni:

  • Acquisto da privato: si applicherà un’aliquota agevolata dell’imposta di registro al 2%, e le imposte ipotecaria e catastale saranno fisse a 50 euro ciascuna.
  • Acquisto da soggetto con obbligo di fatturazione: Nel caso di acquisto da un venditore soggetto all’obbligo di fatturazione (ad esempio, un’impresa edile), si applicherà l’IVA al 4%. In aggiunta, le imposte ipotecaria e catastale saranno fisse a 200 euro ciascuna.

Bonus prima casa per chi risiede nel Comune

Come appena spiegato, tra i requisiti necessari per beneficiare del bonus prima casa,  la legge stabilisce che:

  • L’acquirente deve avere la sua residenza nel Comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare.
  • È richiesto che si impegni a trasferire la residenza in questo Comune entro diciotto mesi dall’acquisto o che abbia la sede di lavoro in quel municipio.

Al momento dell’acquisto, il contribuente deve indicare chiaramente in quale di queste condizioni ricade la richiesta per il trattamento fiscale agevolato.

La dichiarazione di intenti di cambiare residenza deve essere inclusa nell’atto di acquisto per evitare la perdita dei benefici fiscali.

Il cambio di residenza è considerato effettuato nel momento in cui l’acquirente presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

É importante notare che non è necessario trasferire la residenza all’interno della nuova abitazione acquistata; è sufficiente un luogo qualsiasi all’interno dello stesso Comune. Questa disposizione rende possibile acquistare l’abitazione con agevolazioni fiscali e successivamente destinarla a uso investimento.

Bonus prima casa per chi lavora nel Comune

Il bonus prima casa è garantito anche quando la proprietà si trova:

  1. Nella stessa città in cui l’acquirente svolge la sua attività, che può essere esercitata a titolo gratuito, come ad esempio per attività di studio, volontariato o sportive.
  2. Nella città in cui ha sede o svolge l’attività il datore di lavoro dell’acquirente, nel caso in cui quest’ultimo abbia dovuto trasferirsi all’estero per motivi di lavoro.

Cosa succede se cambia la situazione lavorativa?

Se il contribuente non può più svolgere l’attività di lavoro nel luogo in cui si trova la proprietà, può comunque mantenere le agevolazioni della prima casa purché si impegni a trasferire la sua residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. È essenziale che:

  1. Siano ancora disponibili i 18 mesi dal momento dell’atto notarile.
  2. Non sia stata ancora effettuata un’ispezione fiscale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il contribuente ha la possibilità di correggere le informazioni fornite durante l’acquisto, anche dopo la registrazione dell’atto, dimostrando il nuovo impegno a trasferire la residenza o l’attività lavorativa nel comune in cui si trova l’immobile.

Tuttavia, se l’ufficio delle entrate ha già negato le agevolazioni prima casa per mancanza dei requisiti dichiarati inizialmente, la rettifica potrebbe non bastare a recuperare il beneficio. Per questo bisogna intervenire prontamente in caso di cambiamenti nelle condizioni lavorative o residenziali.

Conclusioni

Prendiamo il caso di una persona che aveva dichiarato di svolgere la propria attività nel Comune in cui acquistava la casa. Mettiamo che, nel frattempo, le sue aspettative lavorative non si siano realizzate, e non abbia avviato l’attività. Secondo l’Agenzia delle entrate, questa situazione esclude che si possa considerare soddisfatto il requisito dichiarato dal contribuente.

Tuttavia, la lettera a) della nota II-bis consente un’alternativa: è possibile beneficiare delle agevolazioni anche se l’acquirente si impegna a trasferire la residenza nella nuova abitazione entro diciotto mesi dall’acquisto. Quindi, il mantenimento del beneficio è consentito se il contribuente si impegna a trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto, a condizione che questo termine non sia ancora scaduto.

È possibile correggere le informazioni dichiarate anche dopo la registrazione dell’atto di acquisto, a patto che ciò non danneggi l’attività di controllo svolta dall’ufficio. Tuttavia, la rettifica può essere effettuata solo se l’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente non ha già respinto le agevolazioni prima casa con un avviso di liquidazione, dichiarando la mancanza del requisito del lavoro nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato.