COME SAPERE SE LA CASA È IPOTECATA O PIGNORATA

Come sapere se una casa è ipotecata o pignorata?

L’esistenza di ipoteche o pignoramenti in atto su un determinato immobile sono informazioni pubbliche a cui tutti hanno accesso. Basta infatti procurarsi un certificato (la «visura ipocatastale») per conoscere se una casa è ipotecata o pignorata. 

Per svolgere l’indagine ci si può rivolgere anche a professionisti del settore (avvocati, commercialisti, notai, ragionieri, ingegneri, ecc.) o ottenere liberamente le informazioni tramite una consultazione dei Registri Immobiliari presso l’Agenzia Entrate, ufficio del Territorio. L’eventuale ricerca non viene comunicata al proprietario dell’immobile, ma resta completamente anonima.

Si può vendere una casa ipotecata?

Una casa ipotecata può essere venduta ma sarà l’acquirente a subirne tutte le conseguenze. Infatti, scopo dell’ipoteca è poter pignorare l’immobile anche se questo viene trasferito a terzi e soddisfarsi con precedenza rispetto agli altri creditori.

Quindi, chi compra una casa ipotecata può subirne il pignoramento se il venditore (che è anche il debitore) non adempie alla propria obbligazione. 

L’esistenza di un’ipoteca non impedisce al titolare di abitare l’immobile.

Si può vendere una casa pignorata?

In presenza di un pignoramento ancora in atto, invece, la casa non può essere venduta. Tuttavia il relativo titolare vi può continuare ad abitare fino ad eventuale vendita del bene all’asta.

E’ possibile però liberare l’immobile dal pignoramento e consentirne la vendita con l’accordo di tutte le parti (venditore, acquirente e creditore). In pratica, una parte del prezzo di compravendita corrisposto dall’acquirente viene versato, anziché al venditore, al creditore a condizione che questi rinunci al pignoramento e liberi l’immobile dalla procedura in corso. 

Cosa succede se una casa è ipotecata o pignorata?

Chi compra un immobile ipotecato o un pignorato, senza esserne stato avvisato, può ottenere la risoluzione del contratto ovvero al rimborso di tutte le somme versate a titolo di prezzo nonché al risarcimento dei danni subiti a seguito dell’affare andato male (ad esempio, la perdita di altre occasioni, i costi legali e notarili, il trasloco, ecc.). I danni vanno sempre documentati e gravano poi sul venditore.

Nel caso in cui sia stato firmato solo il compromesso (ossa il contratto preliminare), il venditore – per salvare la vendita ed evitare richieste di risarcimento – può cancellare l’ipoteca o il pignoramento, pagando il creditore, prima della data fissata per il rogito notarile.

Chi deve dire che se una casa è ipotecata o pignorata?

Il venditore ha l’obbligo di dare informazioni sullo stato dell’immobile, sull’esistenza di un’ipoteca o di un pignoramento. Soltanto allora l’acquirente avrà la facoltà di decidere se acquistare una casa ipotecata (a un prezzo inferiore a quello di mercato) o pignorata (a condizione che il venditore, all’atto del rogito, paghi il creditore e questi rinunci alla procedura). L’importante è che sia a conoscenza della situazione.

Il venditore che non informa l’acquirente dell’ipoteca o del pignoramento è tenuto, come detto, a restituire le somme da questi incassate e a risarcire il danno.

Altro soggetto tenuto a informare l’acquirente dell’esistenza di ipoteche o pignoramenti è il notaio: anche lui pertanto è tenuto a risarcire i danni al compratore.

Lo stesso onere, secondo la giurisprudenza, grava infine sull’agenzia immobiliare.

L’agenzia immobiliare deve avvisare l’acquirente dell’ipoteca o del pignoramento sulla casa?

Secondo la Cassazione, il mediatore che non avvisa l’acquirente che la casa è ipotecata o pignorata, prima della sottoscrizione del compromesso o del rogito notarile, deve poi risarcirlo. Egli è infatti tenuto alla diligenza qualificata, in quanto è un operatore specializzato. E’ suo dovere controllare che se il promittente venditore sia davvero il proprietario del bene, ma anche riferire di pregiudizi gravanti sul bene, cioè, appunto, pignoramenti. Inoltre, l’agenzia immobiliare perde il diritto alla provvigione quando non avverte l’acquirente che la casa è ipotecata.

Informazioni che l’agenzia immobiliare deve fornire all’acquirente

Vediamo ora, più nel dettaglio, quali sono le informazioni che l’agenzia immobiliare deve fornire all’acquirente. Innanzitutto, la proprietà dell’immobile o se c’è contitolarità tra più persone. Poi, l’esistenza di eventuali prelazioni e opzioni sul bene. 

L’agenzia deve anche informare il compratore se il venditore ha ricevuto l’immobile da una precedente donazione, circostanza che potrebbe complicare la vendita. Infatti, entro 20 anni dalla donazione, gli eredi del donante potrebbero contestarla se questa ha leso le loro quote di legittima. 

Poi l’agente immobiliare deve informare l’acquirente sul rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative e se sussistono eventuali abusi edilizi. E ancora la solidità economica dei contraenti ed infine la sussistenza di circostanze per le quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto.