In determinate situazioni può capitare che qualche urgenza renda necessaria la disdetta della stipula di un contratto di affitto. Tuttavia, per evitare il rinnovo automatico del contratto alla scadenza e potersi svincolare legittimamente, bisogna comunicare al proprietario l’intenzione di non proseguire il rapporto contrattuale.

Ma in che forma va data questa comunicazione? Certamente non si può fare a voce: il contratto è scritto ed è stato registrato e, non a caso, prevede proprio l’eventualità della disdetta alla scadenza ed anche l’ipotesi del recesso anticipato. In molti casi si potrà leggere sul contratto che per queste circostanze è prevista, ed anzi è imposta, la comunicazione mediante lettera raccomandata. Mettiamo il caso che ci si trovi quasi a ridosso della scadenza e, per evitare ritardi, si voglia inviare una Pec o addirittura una semplice e-mail. Si può fare? Come si disdice un contratto di locazione? Vediamo.

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere ad uso abitativo o ad uso commerciale (in questo secondo caso, si parla più propriamente di contratto di affitto). Va stipulato per iscritto e deve contenere necessariamente:

i dati anagrafici e i codici fiscali delle parti (locatore e conduttore);
i dati identificativi dell’immobile;
l’importo del canone pattuito ed i termini e le modalità di pagamento;
la data di stipula e la durata stabilita per la locazione;
l’eventuale caparra consegnata al locatore a garanzia di eventuali danni;
le modalità di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria;
le modalità ed i termini della disdetta o del recesso anticipato.

Se il contratto ha una durata superiore a 30 giorni deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, versando l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe) e l’imposta di registro (il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro).

Disdetta contratto di locazione: modalità e termini

La disdetta è l’atto con cui una delle due parti del contratto – quindi il locatore o il conduttore – comunica all’altra la sua volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza programmata. Ad esempio, in caso di un contratto di locazione con la formula “4+4” – che è quella più utilizzata per le locazioni ad uso abitativo – l’inquilino può inviare al proprietario una lettera di disdetta alla prima scadenza in modo da impedire il rinnovo automatico per il secondo quadriennio.

Il recesso, invece, spesso confuso con la disdetta, è lo scioglimento del vincolo contrattuale in una data anticipata rispetto alla scadenza originariamente prevista nel contratto di locazione.

La disdetta del contratto di locazione, per essere valida, deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza programmata per i contratti di locazione ad uso abitativo e 12 mesi prima per i contratti ad uso commerciale (i mesi diventano 18 per le attività alberghiere); ma le parti possono prevedere termini diversi ed inferiori (ad esempio, 3 mesi prima). La volontà di dare disdetta deve essere esplicita; se è il locatore a disdire, deve anche indicare quali sono i motivi specifici. In sostanza, la disdetta è un dovuto preavviso alla controparte, e se non rispetta i termini stabiliti o non viene inviata nei modi previsti è inefficace.

Disdetta contratto locazione a mezzo Pec: è valida?

La maggior parte dei contratti prevede, come modalità di disdetta predefinita, la lettera raccomandata. Tuttavia, la Pec, ossia la posta elettronica certificata, è legalmente equiparata alla lettera raccomandata A/R, cioè con avviso di ricevimento. Infatti il sistema di trasmissione della Pec, al momento dell’invio da parte del mittente e dell’inoltro attraverso il provider utilizzato, genera una ricevuta di avvenuta consegna (Rac) che attesta l’avvenuto deposito del messaggio nella casella del destinatario, e questa ricevuta ha valore legale al pari a quella che viene restituita al mittente dopo la consegna della tradizionale raccomandata con ricevuta di ritorno.

La Corte di Cassazione, in una recente ordinanza, ha ritenuto valida ed efficace la disdetta del contratto di locazione avvenuta attraverso la posta elettronica certificata. Secondo la Suprema Corte, la Pec è sufficiente anche quando il contratto prevede espressamente di utilizzare la lettera raccomandata per dare la disdetta, in quanto l’assimilazione tra le due forme di comunicazione è prevista dalla legge. Inoltre, nel caso deciso, il contratto di locazione era stato stipulato tra imprese, dunque tra soggetti tenuti obbligatoriamente a dotarsi di un indirizzo di posta elettronica certificata.

Si può disdire un contratto di locazione con una e-mail?

La semplice e-mail può essere usata per comunicare la disdetta soltanto se questo mezzo di comunicazione è stato espressamente previsto nell’accordo delle parti e se l’indirizzo della casella da usare è stato riportato nel contratto di locazione stipulato. Si tratta di eventualità molto rare: quasi tutti i contratti prevedono, come forma esclusiva di disdetta, la lettera raccomandata (alla quale, come abbiamo visto, è equiparata la Pec).

Perciò, se il contratto non prevede la e-mail o altre modalità di comunicazione della disdetta, o del recesso, diverse dalla raccomandata e dalla Pec, bisogna rispettare tali prescrizioni: una disdetta comunicata in forme alternative sarebbe invalida e la controparte potrebbe contestarla. Infatti l’e-mail, a differenza della Pec, non garantisce l’avvenuta ricezione da parte del destinatario.