Ci sono due modi per regalare la casa a un familiare. Il primo è quello della “donazione diretta”, il secondo è la cosiddetta “donazione indiretta”, più semplice e informale.

La donazione diretta: Il proprietario del bene decide di intestare la sua proprietà a un altro soggetto.

Esempio: Luca ha una casa destinata ad uso investimento. La figlia si sta per sposare e, il padre decide di intestarle l’immobile affinché ne faccia la propria abitazione familiare.

La donazione fatta in favore di un figlio ha anche un altro vantaggio: non entra nella comunione legale dei beni. Per cui, se anche quest’ultimo dovesse sposarsi o lo fosse già, il bene resterà nella esclusiva proprietà del donatario (il figlio).

Come fare?

Basta prendere un appuntamento dal notaio, procurandosi l’atto di provenienza del bene (ad esempio l’atto di acquisto, la successione ereditaria o la donazione) e presentarsi – donatario e donante – con i rispettivi documenti di identità. Se il donatario è in regime di comunione dei beni sarà necessario che si presenti anche il coniuge.

C’è bisogno anche di due testimoni ma di solito sono messi a disposizione dallo studio notarile.

Se il donatario non ha altre case intestate nello stesso Comune può ottenere la riduzione dell’imposta di registro (dal 9 al 4%) a titolo di “bonus prima casa”. Dovrà però trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile oggetto di donazione.

Non si pagano imposte di donazione se il bene ha un valore superiore a un milione.

La donazione indiretta tra parenti

Se la donazione diretta ha ad oggetto un immobile già di proprietà del donante, con la donazione indiretta quest’ultimo si prefigge di dare al donatario il denaro necessario a comprarlo da terzi.

Esempio: Luca ha una figlia che vorrebbe andare a vivere da sola. Il padre ha messo da parte dei soldi che vorrebbe regalarle e ora è il momento migliore: le serviranno a comprare la sua prima casa dove abitare. Così Luca fa un bonifico sul conto di Roberta con la seguente causale «Donazione per acquisto prima casa». La figlia verserà i soldi al venditore della sua futura casa.

Fare una donazione indiretta tra parenti non richiede il notaio né il pagamento delle imposte di donazione. Secondo infatti le sezioni unite della cassazione è sufficiente specificare, nel successivo atto di acquisto della casa, che il denaro è stato ricevuto per donazione indicando il nome del donante.

Quindi, il bonifico a favore di un’altra persona è libero anche se avviene a titolo di donazione.

Rischi della donazione di immobili tra parenti

La regola vuole che la donazione tra parenti sia un atto facilmente impugnabile nel caso in cui abbia sottratto, agli eredi legittimari (figli, ascendenti e coniuge) una parte della quota di eredità a loro spettante per legge (la cosiddetta quota indisponibile). Con la conseguenza che, entro 10 anni dalla successione, i suddetti eredi legittimari potranno impugnare la donazione stessa anche se avvenuta molti anni prima. E non solo: se il donatario ha già ceduto l’immobile a terzi e non sono decorsi più di 20 anni dalla donazione, il nuovo acquirente dovrà restituire il bene ai legittimi eredi.

Questa conseguenza legale porta le banche a rifiutare prestiti per l’acquisto di immobili provenienti da una donazione: il rischio che i legittimari possano impugnare l’atto costringendo il compratore a restituirlo, priverebbe la banca delle proprie garanzie. Con la conseguenza che, chi riceve una casa in donazione difficilmente riesce poi a venderla se non dopo almeno 10 anni dall’apertura della successione.

Esempio: Marco ha ottenuto dal padre una casa in donazione. Il padre è deceduto cinque anni fa.
Marco decide di vendere la casa a Pasquale. Pasquale si reca in banca per ottenere un prestito, ma il direttore glielo nega poiché l’immobile proviene da una donazione e i fratelli di Marco potrebbero ancora impugnare l’atto costringendolo a restituire loro il bene.

Fonte: laleggepertutti.it