Vendita con accollo del mutuo: Il notaio ha il dovere di avvertire il venditore del permanere del debito.
Con la recente sentenza della Cassazione n. 23600/2023, un notaio è stato giudicato responsabile per non aver informato il proprio cliente sui rischi che comporta la vendita della casa con il mutuo in corso.
Proviamo a fare un esempio: una persona vuole vendere il proprio appartamento ma sta ancora pagando alla banca le rate del mutuo. L’acquirente si accolla il debito residuo e paga al venditore il valore residuo del bene. Ma questa procedura libera il venditore dagli impegni presi con la banca? E se il nuovo proprietario non paga il debito con la banca? Cosa succede quando si vende una casa con il mutuo in corso? Vediamo cosa prevede la legge.
La responsabilità del venditore in caso di cessione del mutuo
Per vendere un immobile con mutuo è necessario che un notaio rediga l’atto di compravendita con cessione del residuo debito con la banca, alla presenza del venditore e dell’acquirente.
Tuttavia il venditore rimane corresponsabile, insieme all’acquirente, per il debito da quest’ultimo assunto nei confronti della banca, ai sensi dell’articolo 1408 del codice civile.
Pertanto, se il nuovo proprietario non dovesse pagare le rate, la banca potrebbe rivalersi contro il venditore, nonostante l’accordo contrattuale tra i due preveda che sia l’acquirente a pagare il debito residuo del mutuo.
Infatti potrebbe succedere che l’acquirente non paghi il debito e di conseguenza, l’istituto di credito mutuante potrebbe agire anche contro il venditore. È il cosiddetto accollo interno.
Il venditore si può tutelare chiedendo alla banca di partecipare all’atto di compravendita ed anche di dichiarare espressamente di liberare il venditore cedente dal residuo debito.
In tal caso si configura un accollo liberatorio ed il venditore non non avrà più problemi, nemmeno se l’acquirente non rispetta il debito.
La responsabilità del notaio in caso di cessione del mutuo
Come anticipato, secondo la Cassazione, il notaio deve avvisare il cliente venditore che l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente non implica che la banca non possa rivalersi contro il primo se il secondo non versa regolarmente le rate.
Dunque non basta che il notaio consegni il capitolato del mutuo: come professionista ha anche il dovere di spiegare ed informare il cliente, a cui mancano le competenze specifiche del caso.
Ecco perché il notaio deve risarcire il venditore per violazione del dovere di consiglio se non lo informa sui rischi connessi all’accollo del mutuo.
La Cassazione ha stabilito che il notaio incaricato della redazione di un atto di vendita di un immobile non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell’atto; occorre che egli si interessi dell’attività preparatoria e successiva accertandosi così degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito, rientrando tra i suoi doveri anche il dovere di consiglio. Quest’ultimo deriva dall’obbligo di buona fede oggettiva che impone al notaio, sulla base del contenuto dell’atto rogato, di dare in ogni caso informazioni ai clienti che l’hanno incaricato sugli effetti dello stesso, e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti. Ne consegue che il professionista non può omettere di informare le parti sulla distinzione tra gli effetti dell’accollo interno e dell’accollo liberatorio.
