Vendere un immobile locato è possibile. Infatti l’articolo 1599 del Codice civile stabilisce una tutela nei confronti dell’inquilino, il quale non solo ha diritto a proseguire il contratto di locazione con il nuovo titolare dell’appartamento ma può anche esercitare la prelazione a determinate condizioni.

Vediamo allora come vendere un immobile locato e quali sono i diritti del compratore e dell’inquilino.

Chi sono il locatore e il conduttore?

Per «locatore» si intende il padrone di casa, ossia colui che dà la casa in affitto. Quando invece si parla di «conduttore» si intende l’inquilino o, come qualcuno dice, l’«affittuario».

Una precisazione: quando il contratto riguarda l’uso abitativo o commerciale, non si dovrebbe parlare di «affitto» ma di «locazione». L’affitto infatti riguarda solo i beni che possono produrre frutti come un’azienda o un terreno.

Cosa vuol dire immobile locato?

«Immobile locato» significa «dato in affitto», ovvero un immobile con dentro l’inquilino.

Di regola il locatore non può disdire l’affitto anticipatamente – prima cioè del termine di scadenza – se non per una «giusta causa» quale, ad esempio, la morosità, la grave violazione del contratto o del regolamento di condominio. Si pensi a un inquilino che svolge nell’appartamento attività non consentite, che effettua lavori non autorizzati, che modifica la destinazione d’uso dell’appartamento.

Neanche il conduttore può recedere dal contratto a meno che non gli sia consentito dal locatore o abbia una valida ragione, non dipendente dalla sua volontà. Ad esempio in caso di un trasferimento lavorativo a parecchi chilometri di distanza. In ogni caso, è dovuto il preavviso di sei mesi durante i quali bisogna versare il canone.

Vendita immobile locato: cosa succede all’inquilino?

Chi compra un immobile locato non può mandare via l’inquilino in affitto, almeno fino alla scadenza del contratto registrato. Il nuovo proprietario dovrà quindi subentrare nel contratto e potrà eventualmente disdirlo prima del rinnovo automatico inviando, come di norma, una raccomandata a.r. con almeno sei mesi di anticipo.

Chiaramente il conduttore ha il diritto di opporre al nuovo proprietario il contratto di affitto solo se questo è stato regolarmente registrato. Lo dice l’articolo 1599 del Cod. civ. : «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa». Quindi l’inquilino ha diritto a restare nell’appartamento fino a quando non scade il proprio contratto e nessuno può mandarlo via.

Come anticipato, la registrazione del contratto è indispensabile poiché dà la «data certa» alla locazione. Quindi, in caso di affitto in nero, a seguito di eventuale vendita, il conduttore non sarebbe tutelato ed il nuovo titolare dell’immobile potrebbe imporgli di lasciare immediatamente l’appartamento.

Quando spetta la prelazione all’inquilino?

Nella locazione a uso abitativo, la prelazione dell’inquilino spetta solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza (ossia, nei contratti 4+4, dopo i primi 4 anni; nei contratti 3+2, dopo i primi 3 anni). Superato questo momento, il diritto di prelazione cessa. Così, ad esempio, nella locazione abitativa a canone libero, il diritto di prelazione spetta solo se la vendita interviene al termine dei primi quattro anni, mentre in quella a canone concordato dopo i primi tre anni.

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

La prelazione dell’inquilino prevale sulla prelazione spettante ai coeredi di immobile caduto in successione ereditaria e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Come vendere un immobile locato?

Per vendere un immobile locato bisogna innanzitutto:

comunicarlo all’acquirente e quindi specificarlo sia nel compromesso che nel contratto definitivo;
se il contratto di locazione non ha già superato la prima scadenza, comunicarlo anche al conduttore affinché eserciti il diritto di prelazione. Bisogna indicare il prezzo e le condizioni alle quali si intende vendere.
Quindi, si procede come per qualsiasi altra compravendita immobiliare. In particolare, venditore e acquirente dovranno firmare il rogito, quasi sempre preceduto dalla stipula del compromesso (contratto preliminare di vendita), presso il notaio.
Né alla stipula del rogito né del compromesso deve partecipare l’inquilino, a cui però compratore e acquirente dovranno comunicare al conduttore l’avvenuta vendita. Questo è necessario affinché il conduttore versi il prezzo del canone mensile all’effettivo proprietario.
Venditore e compratore dovranno presentarsi personalmente dal notaio, con documenti d’identità. Chi è sposato in regime di comunione dei beni, all’atto dovrà partecipare con il coniuge.
Il venditore deve presentare al notaio, prima del rogito, il cosiddetto atto di provenienza, ossia l’atto pubblico che certifica il passaggio di proprietà del bene in suo favore (ad esempio, un’altra compravendita, una donazione, la pubblicazione di un testamento, una sentenza del tribunale).