L’articolo 1129 del Codice Civile regola il compenso dell’amministratore di condominio. In base a tale norma, il compenso dell’amministratore è stabilito dall’assemblea dei condomini. Per la precisione la legge dice che «l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».

L’assemblea può deliberare in merito alla retribuzione in misura fissa o percentuale in relazione al valore del condominio, e può prevedere ulteriori compensi legati all’esecuzione di eventuali attività straordinarie.

L’amministratore di condominio, anche se revocato dall’incarico, può legittimamente richiedere compensi aggiuntivi in base a diverse circostanze. Tuttavia, è importante notare che la legittimità di tali richieste dipende dalla presenza di disposizioni specifiche nell’incarico conferitogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale e nell’osservanza delle normative vigenti. Vediamo questi punti nel dettaglio.

Cosa fare quando l’amministratore pretende compensi aggiuntivi?

Se un amministratore di condominio pretende compensi aggiuntivi per attività svolte, la situazione può essere complessa e richiedere l’intervento di diverse parti interessate. Ecco alcuni punti da considerare:

Contratto e Delibera: La prima cosa da verificare è se nel contratto originario o nelle delibere dell’assemblea condominiale siano stati previsti specifici compensi aggiuntivi per attività straordinarie o particolari circostanze. Se sì, questi devono essere rispettati. In assenza di tali previsioni, la richiesta dell’amministratore potrebbe essere più difficile da giustificare.
Documentazione delle Attività: L’amministratore dovrebbe essere in grado di documentare chiaramente le attività svolte e dimostrare che tali attività sono effettivamente straordinarie e al di là delle normali responsabilità previste dall’incarico.
Comunicazione con l’Assemblea Condominiale: Se l’amministratore sta richiedendo compensi aggiuntivi dopo la revoca, è consigliabile comunicare la situazione all’assemblea condominiale. In alcuni casi, potrebbe essere necessario organizzare una nuova assemblea per discutere e deliberare sulla richiesta dell’ex amministratore.
Mediazione o Assistenza Legale: Nel caso in cui le parti non riescano a raggiungere un accordo, potrebbe essere utile considerare la mediazione come metodo di risoluzione delle controversie. In alternativa, potrebbe essere necessario coinvolgere un avvocato per valutare la validità delle richieste e perseguire azioni legali, se necessario.
Rimborso delle Spese Non Approvate: Nel caso in cui l’assemblea non abbia approvato specifici compensi aggiuntivi e le richieste siano ritenute ingiustificate, l’assemblea potrebbe respingere tali richieste e, se necessario, richiedere il rimborso delle somme eventualmente già pagate.
Nuova Nomina di Amministratore: Nel frattempo, è possibile procedere con la nomina di un nuovo amministratore, specialmente se le attività richieste sono ancora necessarie per la corretta gestione del condominio.

In ogni caso, è consigliabile consultare un legale specializzato in diritto condominiale per valutare la situazione specifica e determinare le azioni adeguate da intraprendere. La chiarezza nelle delibere condominiali e nei contratti è essenziale per evitare dispute future riguardo ai compensi.

Considerazioni conclusive

L’articolo 1129 c.c., comma 14, prevede la nullità della nomina dell’amministratore che non fornisca una dettagliata rendicontazione del proprio compenso, specificando in modo chiaro e comprensibile i singoli elementi che lo compongono. Ciò potrebbe includere la suddivisione del compenso in base a fasce orarie, tipi di attività svolte (ordinarie o straordinarie), o qualsiasi altro criterio che consenta ai condomini di comprendere appieno come sia calcolato il compenso dell’amministratore.

Infatti per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la presenza di un documento, approvato dall’assemblea con il quorum deliberativo previsto dal codice civile, riguardante il corrispettivo e recante anche il richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso. Questo perché l’analitica della determinazione del corrispettivo non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ, sez. VI, 22/04/2022, n. 12927).

Questa disposizione mira a garantire la massima chiarezza nella gestione finanziaria del condominio e a consentire ai condomini di valutare in modo adeguato l’equità del compenso richiesto dall’amministratore in relazione ai servizi forniti. La trasparenza nella comunicazione dei compensi è essenziale per instaurare un rapporto fiduciario tra l’amministratore e i condomini e contribuisce a evitare possibili controversie legate alla gestione finanziaria del condominio.

In altre parole, ai condomini riuniti in assemblea deve essere chiaro fin dall’inizio quali siano le condizioni economiche legate al mandato dell’ amministratore, in modo da rendere possibile un confronto tra le varie proposte sul tappeto e poter poi verificare il rispetto degli accordi al momento della presentazione del rendiconto.

Il compenso richiesto dall’amministratore in assemblea, al momento della sua nomina, deve essere omnicomprensivo di tutta l’attività gestoria eseguita, senza considerare la possibilità di compensi ulteriori per lo svolgimento di lavori o per attività condominiali. Tuttavia rientra l’assemblea ha la possibilità di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo per remunerargli un’attività straordinaria, se valutato non sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato (Cass. civ., sez. II, 02/03/2018, n. 5014).