Come e quando è possibile fare a meno dell’amministratore di condominio
Per tutti i palazzi in cui ci sono meno di nove proprietari, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria. Ma – ci si potrebbe chiedere – come funziona un condominio senza amministratore? Chi si occupa di contratti, pagamenti, riscossione gli oneri dovuti dai condomini e chi agisce contro chi non paga? Chi convoca l’assemblea e chi fa rispettare la legge?
Nessuna norma del Codice civile fornisce risposte in merito a come funziona un condominio senza amministratore; tuttavia, la giurisprudenza ha fornito interessanti chiarimenti sul punto. In particolare, è stato detto che nel condominio senza amministratore è necessario individuare, di volta in volta, una figura di riferimento (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato.
Come nasce un condominio?
Un condominio nasce automaticamente quando nello stesso edificio ci sono almeno due proprietari. È in quel momento che si costituisce di fatto il condominio in quanto si dovranno gestire le parti comuni come il tetto, le fondamenta, la facciata, le tubature, ecc.
Un condominio quindi è tale anche senza amministratore, senza tabelle millesimali, senza un regolamento.
Quando l’amministratore è obbligatorio?
La nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono almeno 9 o più di 9.
Se sono 11 o più di 11, il condominio si deve dare obbligatoriamente anche un regolamento.
Quindi se ad esempio in un condominio ci fossero 20 appartamenti e solo tre proprietari, la nomina di un amministratore non sarebbe obbligatoria.
Ovviamente però anche nel caso di un condominio con meno di 9 condomini, i proprietari possono decidere volontariamente di avere un amministratore.
Come far funzionare un condominio senza amministratore?
Nel caso in cui l’assemblea non avesse intenzione di nominare un capo di condominio, sarebbe comunque necessario incaricare qualcuno che si occupi di svolgere le mansioni necessarie a far funzionare il condominio.
Una scelta simile può essere presa dai condòmini per risparmiare sulle spese dovute dall’amministratore.
In una situazione del genere, sarà onere dei singoli condomini provvedere, di volta in volta, ai compiti dell’amministratore. Potrà trattarsi sempre dello stesso condomino o di tutti quanti insieme. Oppure ciascuno potrà assumere l’impegno di portare a termine specifici adempimenti, compatibili con le proprie capacità. Non è infatti necessario sia sempre una stessa persona a svolgere le mansioni, ma possono scambiarsi di ruolo anche più soggetti a rotazione.
Inoltre, se manca l’amministratore in condominio, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascuno dei condomini. E sarà la stessa assemblea, che dovrà nominare un presidente che diriga i lavori.
Insomma, gestire il condominio senza amministratore può essere agevole se vi è un clima pacifico e collaborativo.
Adempimenti in un condominio senza amministratore
Ai sensi dell’Art. 1129 cod. civ. «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».
Il fatto che non vi sia l’amministratore non toglie che la ripartizione delle spese debba avvenire sempre secondo millesimi di proprietà come in tutti i condomini. È chiaro che, se il condominio non ha redatto neanche le tabelle, bisognerà provvedere ai conteggi di volta in volta.
