Quando un condòmino diventa moroso nei confronti del condominio, a causa del mancato versamento degli importi relativi alle utenze condominiali, è compito dell’amministratore attivarsi immediatamente per il recupero delle somme non versate.
E’ importante che l’amministratore si muova velocemente. Infatti l’eventuale ritardo ingiustificato può determinare una revoca del professionista, inoltre ogni accordo bonario con il moroso (ivi compresa una moratoria) necessita sempre del consenso dell’assemblea.
A tale proposito il nuovo art.1129 del C.c stabilisce: “[…]Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.[…]”
Recupero quote condominiali: il ruolo dell’ amministratore
Il recupero delle quote dai morosi costituisce un preciso obbligo dell’amministratore di condominio. La legge gli dà sei mesi di tempo per agire, che decorrono dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso (salvo esonero da parte dell’assemblea).
A tal fine, l’art. 63 disp.att.C.c. prevede la possibilità per l’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione e senza la necessità di una previa autorizzazione dell’assemblea.
La norma chiarisce che tale decreto può essere emesso solo se sia stato regolarmente approvato dall’assemblea lo stato di ripartizione delle spese condominiali.
Se, dopo aver ricevuto la notifica di emissione del decreto ingiuntivo, il moroso non provvede a pagare le somme, l’amministratore deve procedere con l’esecuzione forzata mediante precetto o, nel caso di esito negativo, con atto di pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi.
Trascorso un semestre di mora nel pagamento, l’amministratore ha anche il potere di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Egli è tenuto inoltre a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condòmini morosi.
L’amministratore che non si attiva può essere revocato dall’incarico prima della scadenza, e potrebbe incorrere in una responsabilità per inadempimento degli obblighi derivanti dal mandato, con conseguente condanna al risarcimento degli eventuali danni subiti dal condòminio.
Recupero quote attraverso legittimazione processuale attiva
In alcuni casi i singoli condomini possono sostituirsi all’amministratore (legittimazione processuale attiva) per recuperare le quote condominiali non versate dai condomini morosi. Ad esempio l’art. 1134 cod. civ. definisce che il singolo condomino può agire personalmente in caso di pericolo imminente, sostituendosi all’amministratore nella tutela della cosa comune, mentre la Suprema Corte ammette che ogni singolo condomino possa reagire all’inerzia processuale dell’amministratore impugnando la sentenza di primo grado sfavorevole al condominio.
In questi casi lo strumento processuale è lo stesso utilizzato dall’amministratore: il decreto ingiuntivo ma la prova scritta sarà data dal bilancio consuntivo con la delibera che approva il piano di riparto redatto dall’amministratore.
Il condomino moroso avrà 40 giorni di tempo per versare la somma ingiuntagli dal giudice ma, in tal caso, dovrà farlo nei confronti del condomino che ha agito il quale, a sua volta, dovrà poi versarla nelle casse condominiali trattenendo per sé la parte relativa al rimborso delle spese processuali, in quanto da questi personalmente sostenute.
Altre possibilità di rivalersi su un condomino moroso
Nell’ipotesi in cui l’amministratore di condominio non dovesse pagare un fornitore e questi dovesse agire con un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, sarà suo potere pignorare il conto corrente condominiale o agire nei confronti dei singoli condomini. In questo secondo caso, egli dovrà avviare il pignoramento prima nei confronti dei morosi e poi, in caso di insuccesso, nei confronti di tutti gli altri.
Questo significa che un condomino in regola coi pagamenti potrebbe subire un pignoramento per colpa di uno moroso. Ciò gli attribuisce il diritto di rivalersi nei confronti di quest’ultimo con un’azione di recupero crediti. Anche in questo caso, gli basterà chiedere un decreto ingiuntivo dimostrando al giudice di essere stato oggetto di un’esecuzione forzata e del fatto che la controparte non ha versato le proprie quote.
