Il comodato d’uso della casa è un contratto a titolo gratuito che consente di servirsi per un periodo di tempo di un immobile con l’impegno di restituirlo alla scadenza prefissata. A differenza della compravendita, non può essere oggetto di un contratto preliminare. Quindi, il comodato d’uso della casa in che cosa consiste?
Vogliamo precisare che il comodato è un diritto personale sull’immobile e non un diritto reale, come invece accade nell’usufrutto.
Non va confuso nemmeno con l’affitto, poiché il comodatario non deve pagare nulla per usufruire del bene, tranne nel caso del cosiddetto comodato «modale» in cui si è obbligati a versare una minima somma. E non si tratta nemmeno di una donazione, poichè l’immobile deve essere prima o poi restituito. Vediamo allora come si fa questo tipo di cessione dell’immobile.
Comodato d’uso della casa: le caratteristiche del contratto
Un contratto di comodato d’uso si differenzia da altri tipi di contratti per il fatto che il comodante consegna la casa gratuitamente al comodatario e non può chiedere la restituzione dell’immobile prima della scadenza del termine.
L’immobile quindi viene concesso al comodatario che ha l’unico obbligo di tenere bene la casa e di restituirla alla scadenza prefissata. Il comodante a sua volta può trovare un vantaggio nel fatto che, avendo una casa vuota, ha qualcuno che gliela cura.
Il contratto si intende sempre gratuito anche quando:
- il comodato d’uso è «modale», cioè prevede il versamento di una modesta somma che, in realtà, corrisponde a una sorta di rimborso delle spese sostenute dal proprietario;
- il comodatario vuole comunque di sua spontanea volontà riconoscere una somma al comodante.
Essendo il comodato gratuito, non è richiesto un contratto preliminare. Al massimo, il proprietario può chiedere il risarcimento del danno subìto per avere inutilmente avviato delle trattative e aver fatto affidamento sulle stesse ma non certo per la mancata esecuzione del contratto.
Chi può dare una casa in comodato d’uso?
Chiunque ne abbia la disponibilità può cedere una casa in comodato d’uso, e quindi:
- il proprietario;
- l’usufruttuario (entro i limiti di durata massima del suo diritto);
- l’enfiteuta, cioè chi possiede un diritto reale su un fondo altrui, dovendo però migliorarlo e pagare il proprietario;
- l’inquilino (purché non ci sia nel contratto di locazione un divieto di subaffitto);
- lo stesso comodatario, con il consenso del comodante.
Non lo può fare, invece, chi ha il solo diritto d’uso o di abitazione.
Come si fa il contratto di comodato d’uso?
Il contratto di comodato d’uso di una casa può anche essere verbale, provato per testimoni e anche per presunzioni purché esse siano gravi, precise e concordanti. Ad ogni modo, si consiglia la forma scritta (obbligatoria, però, se una delle parti è la Pubblica Amministrazione), per avere degli elementi più concreti in caso di controversie.
Nel caso in cui si scelga la forma scritta, il contratto deve essere registrato e conviene sempre indicare:
- la destinazione d’uso dell’immobile;
- le condizioni poste dal comodante;
- la durata del contratto, se prevista, con la data in cui l’immobile deve essere riconsegnato;
- lo stato di conservazione della casa al momento della consegna.
È ammessa la clausola di proroga automatica del contratto per periodi successivi prestabiliti se non si verifica qualche impedimento. Se la durata non è indicata, il comodato si definisce «precario».
Nel contratto possono essere inserite altre clausole aggiuntive, come ad esempio:
- l’espressa indicazione dell’uso dei frutti dell’immobile;
- l’autorizzazione rilasciata al comodatario di concedere a terzi l’uso dell’immobile;
- la stima del valore dell’immobile, anche senza perizia.
Il contratto di comodato si perfeziona con la consegna dell’immobile al comodatario.
