Cos’è e come funziona il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria? Che cos’è il fondo morosi?

Per chi vive in condominio ci sono delle spese per le parti comuni da sostenere, come avviene per i lavori di straordinaria manutenzione, per i quali la legge impone effettuare un accantonamento delle somme che saranno necessarie per sostenere i costi. In questo articolo approfondiremo questo argomento, spiegando cosa si intende per fondo cassa condominiale.

Come vedremo, la legge obbliga a costituire un fondo cassa solo in una circostanza, ma l’assemblea può decidere di istituirlo anche in altre occasioni, come quando, ad esempio, si deve far fronte alla morosità dei condòmini. Analizziamo meglio la questione.

Cos’è il fondo cassa?

Il fondo cassa è un accantonamento di somme di denaro necessarie per affrontare una certa spesa.

Quando si parla di fondo cassa condominiale, si intende una vera e propria “riserva” di denaro messa da parte per contribuire alle spese. Vediamo quali.

Condominio: cos’è Il fondo speciale?

L’unico fondo cassa condominiale previsto espressamente dalla legge è il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria.

Il Codice civile stabilisce infatti che l’assemblea, deliberando sull’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, debba costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Tuttavia nel caso in cui i lavori vengano eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale che segue lo stato di avanzamento, allora il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

In pratica, in un contesto simile, il fondo non conterrà subito tutte le somme necessarie al pagamento completo, ma verrà “ricaricato” di volta in volta, in base allo stato di avanzamento dei lavori.

Fondo speciale: cosa succede se non è costituito?

Se l’assemblea non costituisce il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, la delibera di approvazione dei lavori potrebbe essere annullata. Si tratta infatti di un obbligo di legge che va rispettato.

C’è tuttavia giurisprudenza che ritiene si tratti invece di un motivo di nullità in virtù della violazione di una norma imperativa.

Condominio: cos’è il fondo cassa ordinario?

Se nel contesto di lavori di manutenzione straordinaria, costituire un fondo cassa è d’obbligo, nulla vieta ai condòmini di istituirne uno anche per le spese riguardanti la manutenzione ordinaria dell’edificio.

Secondo la giurisprudenza, per la deliberazione che decide l’istituzione di un fondo cassa condominiale occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Fondo cassa condominiale: come si costituisce?

Il fondo cassa condominiale è formato dalle quote versate da ogni condomino in proporzione ai millesimi posseduti.

In particolare, il fondo cassa si costituisce mediante un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali già versate da ogni condomino, salvo diverso accordo tra le parti.

In pratica, il fondo si crea aumentando gli oneri condominiali in genere pagati, tenendo conto dei millesimi di ciascuno.

Tutti i fondi disponibili e le eventuali riserve vengono registrati nel rendiconto annuale, in modo da poter essere in qualunque momento verificati, insieme alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio.