Sappiamo quanto sia importante e sempre più indispensabile la presenza di posti auto in condominio. Per questo motivo, in molti condomini, se si ha la possibilità di trasformare il cortile comune in un’area dedicata alla sosta delle vetture, l’assemblea potrebbe deliberare in tal senso.
Certamente, non è scontato che tutti i condòmini siano d’accordo e potrebbe succedere che la contestazione si sposti in Tribunale.
È quanto, ad esempio, è accaduto nel caso affrontato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 764 del 19 gennaio 2022. Vediamo meglio di cosa si tratta.
Cortile condominiale e trasformazione in parcheggio: il caso
Nel 2018 in un condominio romano, era stato approvato lo studio di fattibilità per realizzare dei posti auto nel cortile condominiale ed il computo metrico dei lavori da eseguire a tale scopo. Un condomino, contrario a questa votazione, decideva d’impugnare la delibera dinanzi al Tribunale di Roma.
Secondo l’istante, la trasformazione appena approvata aveva, inevitabilmente, modificato la destinazione d’uso del cortile e ciò era avvenuto in contrasto con l’art. 1117 ter. c.c..
Dall’esame della documentazione depositata dalle parti a corredo della propria posizione, il Tribunale di Roma concludeva per il rigetto dell’impugnazione.
Non c’erano, infatti, i presupposti per delegittimare la delibera di trasformazione del cortile comune in parcheggio.
Cosa comune, modificazioni della destinazione ed innovazioni
Come afferma il codice civile, le innovazioni sono deliberate dall’assemblea e poi realizzate allo scopo di migliorare o rendere più comodo l’utilizzo delle cose comuni (Art. 1120 c.c.).
Esse sono approvate dalla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio. Esempi di innovazione possono essere l’istallazione di un ascensore oppure la sostituzione del cancello carrabile con uno di recente tecnologia che assicura maggiore sicurezza al fabbricato.
Per quanto riguarda invece la modifica della destinazione d’uso di un bene comune, con conseguente cambio della funzione cui esso era originariamente destinato, la maggioranza prevista per la delibera è molto più elevata.
In questo caso infatti il numero di voti deve rappresentare i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio (Art. 1117 ter co. 1 c.c.).
Rispetto, quindi, al caso in commento, per trasformare un cortile condominiale in parcheggio è necessario rispettare la rigorosa maggioranza stabilita dall’art. 1117ter cod. civ.? Non essendoci alcun mutamento della destinazione d’uso del bene, è sufficiente quella che rappresenta i 2/3 del valore dell’edificio?
Cortile condominiale: la trasformazione in parcheggio è un’innovazione
La trasformazione delle aree verdi in posti auto non richiede l’unanimità. Non può, infatti, ritenersi una innovazione vietata dal Codice civile per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini.
Sarebbe sbagliato dunque appellarsi all’art. 1117 ter c.c. poiché, nel caso in commento, non è stata deliberata alcuna modificazione della destinazione d’uso del cortile comune.
In particolare, nel successivo art. 1120, a proposito delle innovazioni che i condòmini possono disporre, si annoverano anche «le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio… (Art. 1120 co. 3 n. 2 c.c.)».
La stessa giurisprudenza ha, più volte, confermato che la trasformazione del cortile condominiale in parcheggio non determina alcuna modificazione della destinazione d’uso del bene e costituisce piuttosto un’innovazione non vietata dal Codice Civile (non comportando alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini: (ex multis Cass. 29.8.2018, n. 21342).
Ne consegue che le motivazioni a sostegno dell’azione legale in esame si sono rivelate deboli e l’accusa è stata rigettata.
