Un condominio può essere composto da più fabbricati, palazzine o corpi di edificio che, pur appartenendo a un unico complesso condominiale, presentano caratteristiche molto diverse e possono avere esigenze altrettanto differenti. In questi casi può accadere che alcuni proprietari si chiedano se sia possibile separare il condominio originario e costituire due o più condomìni autonomi.
La risposta è sì, ma non sempre la separazione è possibile e, soprattutto, non è sufficiente tracciare una linea sulla planimetria per ottenere automaticamente due condomìni distinti. Occorre verificare l’autonomia dei fabbricati, la situazione delle parti comuni, l’eventuale necessità di lavori e la possibilità di separare anche il terreno sul quale sorgono gli edifici.
La disciplina principale è contenuta negli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che consentono, in determinate condizioni, lo scioglimento del condominio e la costituzione di più condomìni separati.
Perché i proprietari possono voler dividere un condominio?
Le ragioni possono essere diverse.
Può accadere, per esempio, che un complesso sia formato da due palazzine fisicamente distinte, con ingressi, scale, impianti e spazi di pertinenza autonomi, ma che continui a essere amministrato come un unico condominio.
La separazione può essere valutata quando:
- le due parti dell’edificio hanno impianti sostanzialmente autonomi;
- gli ingressi e le scale sono indipendenti;
- le spese riguardano prevalentemente una sola palazzina;
- i proprietari hanno esigenze di manutenzione differenti;
- la gestione del condominio unico risulta poco funzionale;
- si vuole rendere più semplice la gestione delle spese e delle manutenzioni;
- esistono corpi di fabbrica distinti che, dal punto di vista strutturale e funzionale, potrebbero essere gestiti separatamente.
La divisione, tuttavia, non deve necessariamente eliminare ogni e qualsiasi rapporto comune. Gli articoli 61 e 62 consentono infatti che alcune parti rimangano condivise tra i proprietari dei nuovi condomìni.
Come si procede alla divisione del condominio?
Il primo passo consiste nel verificare se il complesso immobiliare sia effettivamente divisibile in parti dotate di autonomia strutturale.
È quindi opportuno coinvolgere un tecnico – per esempio un geometra, un architetto o un ingegnere – che analizzi la situazione urbanistica, catastale e strutturale e individui quali parti siano separabili e quali debbano eventualmente rimanere comuni.
Successivamente la questione viene portata in assemblea.
Quando la divisione può essere realizzata senza modificare lo stato dei luoghi e senza eseguire opere necessarie a creare l’autonomia delle nuove parti, l’art. 61 disp. att. c.c. consente lo scioglimento secondo la procedura prevista dalla legge.
Quando invece per ottenere due condomìni autonomi sono necessarie opere o modifiche dello stato delle cose, entra in gioco l’art. 62 disp. att. c.c.: in questo caso lo scioglimento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore dell’edificio.
La giurisprudenza ha chiarito che non tutte le attività tecniche necessarie per rendere concretamente separati i servizi impediscono l’intervento giudiziario: occorre distinguere tra una vera modifica della struttura e interventi meramente accessori.
E se l’assemblea non raggiunge la maggioranza qualificata?
Qui si trova uno degli aspetti più importanti della disciplina.
Se la separazione richiede una modifica dello stato dei luoghi e l’assemblea non raggiunge la maggioranza richiesta, non è possibile semplicemente sostituire la volontà dell’assemblea con quella di una parte dei condomini rivolgendosi al giudice.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 19 dicembre 2011, n. 27507, ha infatti distinto le due situazioni: l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento quando il complesso è già suscettibile di divisione in parti strutturalmente autonome, senza necessità di una diversa ristrutturazione; se invece sono necessarie opere per creare tale autonomia, la decisione spetta all’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 62.
Pertanto, quando ricorrono i presupposti per lo scioglimento giudiziale, i condomini interessati possono rivolgersi al Tribunale competente, normalmente con l’assistenza di un avvocato. La domanda deve essere proposta dai soggetti indicati dall’art. 61 disp. att. c.c., cioè da almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale viene richiesta la separazione.
Cosa stabilisce la Cassazione n. 27507/2011?
La sentenza della Cassazione n. 27507/2011 è particolarmente importante perché chiarisce il rapporto tra autonomia strutturale e scioglimento giudiziale.
Secondo la Corte, il giudice può disporre lo scioglimento quando il complesso immobiliare è già suscettibile di essere diviso in parti distinte, ciascuna dotata di propria autonomia strutturale, senza dover realizzare una diversa ristrutturazione.
Questo non significa, però, che ogni intervento materiale impedisca necessariamente lo scioglimento.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, per esempio, la presenza di interventi riguardanti il sistema di gestione delle acque pluviali non era sufficiente a escludere la possibilità dello scioglimento, perché non comportava una modifica dello stato dei luoghi tale da trasformare strutturalmente gli edifici.
Se servono soltanto lavori di modesta entità, il giudice può disporre comunque lo scioglimento?
Sì, non è la semplice esistenza di un lavoro a escludere automaticamente il potere del giudice.
La questione decisiva è capire che tipo di intervento sia necessario.
Se si tratta di opere marginali, accessorie o necessarie soltanto per adattare alcuni servizi, senza trasformare la struttura degli edifici e senza dover creare ex novo l’autonomia delle parti, la divisione giudiziale può essere possibile.
Se invece occorre una vera ristrutturazione per trasformare il complesso in due edifici autonomi, il giudice non può disporre lo scioglimento sulla base dell’art. 61: sarà necessaria la deliberazione assembleare con la maggioranza prevista dall’art. 62.
E se il terreno è unico e indivisibile?
Questo è un punto particolarmente delicato.
Il fatto che il terreno sia identificato catastalmente come un’unica particella non significa, da solo, che sia giuridicamente indivisibile. Al contrario, occorre verificare concretamente se il suolo possa essere frazionato e se la separazione sia compatibile con la situazione urbanistica e con la struttura degli edifici.
Se però il terreno costituisce una parte strutturalmente essenziale e non può essere separato senza compromettere l’autonomia dei nuovi edifici, la divisione del condominio può diventare impossibile.
La Cassazione n. 27507/2011, nella vicenda esaminata, si confrontava proprio con un complesso nel quale il suolo sul quale sorgevano i fabbricati era comune e alcune parti strutturali erano condivise. Il problema non era quindi semplicemente la presenza di una particella catastale unica, ma la mancanza di una reale autonomia delle parti che si volevano separare.
Per questo è importante non confondere unità catastale, proprietà del terreno e autonomia strutturale dell’edificio: sono questioni collegate, ma non equivalenti.
Come si fraziona il terreno?
Quando tecnicamente e urbanisticamente possibile, il frazionamento del terreno richiede normalmente l’intervento di un tecnico abilitato, che effettua i rilievi e predispone il necessario atto di aggiornamento catastale attraverso la procedura Pregeo.
Il tipo di frazionamento consente di dividere una particella catastale in più particelle. L’Agenzia delle Entrate prevede specifiche procedure anche per le particelle edificate e per le situazioni nelle quali sul terreno siano presenti fabbricati.
Dal 1° luglio 2025 è inoltre cambiata la procedura relativa al deposito dei tipi di frazionamento dei terreni: gli adempimenti vengono gestiti telematicamente dall’Agenzia delle Entrate, che trasmette i dati al Comune secondo le modalità previste dall’art. 30, comma 5-bis, del D.P.R. 380/2001.
Il tecnico dovrà quindi verificare almeno:
- la situazione catastale attuale;
- i confini e le caratteristiche del terreno;
- la posizione dei fabbricati;
- la situazione urbanistica;
- l’eventuale presenza di vincoli;
- la possibilità di creare lotti autonomi;
- la necessità di servitù per accessi, impianti o altri servizi.
Dopo la parte tecnica e catastale, per realizzare l’effettiva separazione dei diritti di proprietà può essere necessario un atto notarile, soprattutto quando occorre attribuire distintamente ai proprietari le nuove porzioni immobiliari o disciplinare le eventuali parti rimaste comuni.
Se il terreno può essere frazionato sulle mappe, anche il fabbricato sovrastante può essere separato?
Il frazionamento catastale del terreno e la separazione giuridica e strutturale del fabbricato sono operazioni diverse.
Il fatto che una particella possa essere divisa in due nuove particelle non significa automaticamente che il fabbricato sovrastante possa essere trasformato in due condomìni autonomi.
Bisogna verificare, per esempio, se il fabbricato può essere materialmente e funzionalmente separato, se ciascuna parte ha accesso autonomo, se le strutture sono indipendenti e se gli impianti possono essere distinti o mantenuti in comune.
L’Agenzia delle Entrate contempla espressamente anche fattispecie di frazionamento di particelle edificate; tuttavia, l’aggiornamento catastale non sostituisce le verifiche civilistiche e urbanistiche necessarie per stabilire se esista una reale autonomia delle costruzioni.
In altre parole: si può frazionare catastalmente il terreno senza che per questo sia automaticamente possibile sciogliere il condominio.
Il supercondominio: una soluzione intermedia
Esiste però una soluzione particolarmente utile nei complessi formati da più fabbricati: il supercondominio.
Si pensi a due palazzine che possono essere amministrate autonomamente, ma che continuano a utilizzare insieme alcune strutture o servizi: per esempio una strada interna, un cancello, un impianto, una rete fognaria, un cortile o altri beni comuni.
In questi casi non è necessariamente necessario scegliere tra due estremi:
- mantenere un unico grande condominio;
- eliminare completamente ogni rapporto comune.
È possibile invece avere due condomìni separati, ciascuno con il proprio amministratore e la propria gestione, e contemporaneamente un supercondominio per le parti che rimangono comuni.
Gli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. ammettono infatti che, dopo lo scioglimento, alcune cose indicate dall’art. 1117 c.c. rimangano in comunione tra gli originari partecipanti. La giurisprudenza ha riconosciuto la compatibilità tra scioglimento del condominio e permanenza di parti comuni gestite nell’ambito di un supercondominio.
Questa soluzione può essere particolarmente efficace quando le palazzine sono autonome per quanto riguarda scale, ingressi, manutenzioni e spese ordinarie, ma hanno alcune infrastrutture che sarebbe tecnicamente o economicamente irragionevole duplicare.
Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Milano del 2026 ha, per esempio, confermato la possibilità di procedere allo scioglimento di un condominio formato da edifici autonomi prevedendo contestualmente un supercondominio per i beni rimasti comuni.
Quali sono le conseguenze pratiche della sentenza di scioglimento?
La sentenza di scioglimento non significa semplicemente che alcuni proprietari smettono di partecipare alle assemblee del vecchio condominio. Produce un nuovo assetto organizzativo e gestionale.
In concreto, quando lo scioglimento viene disposto e diventa operativo:
1. Nascono condomìni distinti
Le parti autonome del complesso vengono organizzate come due o più condomìni separati.
Ciascun nuovo condominio avrà la propria assemblea, il proprio bilancio e, quando ricorrono i presupposti, il proprio amministratore.
2. Vengono riorganizzate le tabelle millesimali
Le vecchie tabelle possono non essere più adeguate al nuovo assetto. Occorre quindi predisporre, quando necessario, nuove tabelle millesimali per ciascun condominio e determinare separatamente le quote relative alle eventuali parti rimaste comuni.
3. Le spese vengono separate
Le spese relative esclusivamente a un fabbricato vengono sostenute dai proprietari di quel fabbricato.
Le spese relative ai beni che rimangono comuni, invece, continuano a essere sostenute dai soggetti che ne hanno diritto secondo i criteri applicabili.
Questo può rappresentare uno dei principali vantaggi pratici dello scioglimento: ogni palazzina può gestire autonomamente i propri interventi e le proprie esigenze economiche, senza eliminare necessariamente le spese relative ai servizi condivisi.
4. Le parti comuni possono continuare a esistere
Lo scioglimento non comporta necessariamente la cancellazione di ogni comunione.
Strade, cortili, impianti o altri beni possono rimanere comuni e diventare oggetto di una gestione separata, anche attraverso un supercondominio.
5. Devono essere riorganizzati contratti e rapporti di gestione
Diventa necessario verificare i contratti in essere, le utenze, gli appalti di manutenzione, le assicurazioni, i rapporti con i fornitori e ogni altro rapporto intestato al precedente condominio.
6. Il vecchio condominio cessa di operare come unica struttura
Una volta completato lo scioglimento, non si avrà più un’unica assemblea chiamata a decidere indistintamente sulle parti appartenenti ai diversi fabbricati. Le decisioni vengono assunte dai rispettivi nuovi condomìni, mentre per le parti rimaste comuni saranno competenti gli organi della gestione comune.
In conclusione
Dividere un condominio in due parti separate è possibile, ma la soluzione non può essere valutata guardando soltanto alla planimetria catastale.
La domanda fondamentale è se le parti che si vogliono separare siano strutturalmente e funzionalmente autonome. Se lo sono e non è necessaria una vera ristrutturazione per ottenere la separazione, può essere possibile anche lo scioglimento giudiziale, secondo i presupposti degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c.
Se invece per creare due condomìni autonomi sono necessarie opere che modificano lo stato dei luoghi, assume un ruolo decisivo la volontà dell’assemblea e la maggioranza qualificata prevista dalla legge.
Anche la presenza di beni o servizi comuni non impedisce necessariamente la separazione: proprio il supercondominio può consentire di combinare l’autonomia delle singole palazzine con la gestione condivisa di quelle infrastrutture che non è possibile o conveniente dividere.
Prima di intraprendere il percorso è quindi consigliabile coinvolgere un tecnico per la verifica strutturale, urbanistica e catastale e un professionista legale per la valutazione dei presupposti civilistici, così da capire in anticipo se si tratta di una vera separazione possibile o di una divisione soltanto apparente.
