Che diritti ha l’inquilino quando il locatore non provvede alla manutenzione straordinaria dell’immobile?

L’inquilino ha diritti e protezioni specifici quando il locatore non provvede alla manutenzione straordinaria dell’immobile. La legge stabilisce alcuni principi fondamentali che regolano i rapporti tra locatore e inquilino, inclusi quelli relativi alla manutenzione dell’immobile. Se l’ordinaria manutenzione, quella relativa alle opere di basso importo, compete al conduttore, tutte le altre spese invece gravano sul locatore. Questi deve infatti garantire il pieno godimento del bene da parte dell’inquilino.

Ma cosa accade se tutto ciò non avviene? Se il locatore non effettua le riparazioni alla casa in affitto, come agire per danni? Analizziamo le conseguenze per inquilini e proprietari.

Qual è l’obbligo del locatore riguardo le riparazioni?

Il locatore ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato di conservazione e di effettuare le riparazioni necessarie per garantirne l’uso regolare durante la durata del contratto di locazione. Questo obbligo è sancito dall’articolo 1576 del Codice Civile italiano. Tale dovere coinvolge non solo eventuali problemi derivanti dall’abitazione in affitto ma anche dalle parti comuni dell’edificio, dovendo in tal caso agire contro il condominio responsabile.

Gli obblighi del locatore riguardo alle riparazioni si possono suddividere in tre categorie principali:

Manutenzione ordinaria: Il locatore è responsabile della manutenzione ordinaria dell’immobile. Ciò include le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in uno stato di conservazione adeguato per l’uso previsto. Ad esempio, rientrano nella manutenzione ordinaria la riparazione di impianti elettrici, idraulici, la sostituzione di serrature difettose, ecc.
Manutenzione straordinaria: Il locatore è tenuto a eseguire lavori di manutenzione straordinaria quando l’immobile ne ha bisogno. Questi lavori sono quelli che vanno oltre la normale manutenzione e possono includere la ristrutturazione di parti essenziali dell’edificio, come il tetto o le fondamenta.
Reparazione di difetti non segnalati dall’inquilino: Il locatore è responsabile delle riparazioni relative a difetti che esistevano già al momento del contratto di locazione, anche se non erano noti all’inquilino. Il locatore deve riparare o sostituire parti difettose dell’immobile, a meno che il difetto non sia stato causato dal cattivo uso dell’inquilino.

In caso di necessità di riparazioni, è importante che l’inquilino notifichi tempestivamente il locatore dei problemi riscontrati. Il locatore, a sua volta, ha l’obbligo di intervenire entro un tempo ragionevole per risolvere i problemi segnalati.

Quali conseguenze se il locatore non provvede alla manutenzione?

Se il locatore non adempie ai suoi obblighi di manutenzione, l’inquilino ha il diritto di chiedere la riduzione del canone di locazione così come il ripristino delle condizioni locative adeguate. E non solo: l’inquilino può richiedere un risarcimento per i danni subiti a causa dell’inadempimento (Corte di Appello di Messina, sentenza 704/2023). Infine, in casi gravi, ha il diritto a risolvere il contratto di locazione per giusta causa, con un preavviso di sei mesi, se l’immobile risulta inutilizzabile.

Cosa deve fare il locatore se il danno deriva dalle parti comuni?

Come abbiamo già anticipato, anche nel caso in cui i danni derivino dalle parti comuni dell’edificio, il locatore sarà obbligato ad occuparsene per garantire il buono stato dell’immobile.

Mettiamo il caso in cui un appartamento all’ultimo piano subisca infiltrazioni dalla terrazza di copertura di proprietà condominiale. Supponiamo poi che il locatore sia stato avvisato del problema ma non si sia preoccupato di riportare l’informazione all’amministratore, lasciando così ingigantire il danno nel tempo. In una circostanza simile è chiaro che il padrone di casa non abbia assolto il suo dovere di garantire al conduttore il pieno utilizzo dell’abitazione, anche quando il danno dipenda da fonti esterne.

Lo stesso discorso vale anche se le infiltrazioni derivano da un’altra proprietà privata, ad esempio quella del vicino del piano superiore.

È importante ricordare che il locatore ha l’obbligo di attivarsi contro il condominio per danni provocati dalle parti comuni solo se l’inquilino lo abbia informato tempestivamente dandogli il tempo di agire. Diversamente il locatore non è responsabile, ma resta pur sempre diritto dell’inquilino agire contro il condominio.

Quando l’inquilino può recedere dal contratto?

Per legge l’inquilino può recedere dal contratto di locazione in alcune circostanze specifiche, che includono:

Mancato adempimento del locatore: Se il locatore non adempie agli obblighi di manutenzione o di effettuare riparazioni necessarie, e ciò compromette l’abitabilità dell’immobile.
Gravi inconvenienti o danni all’abitabilità: Se l’immobile diventa inabitabile a causa di gravi inconvenienti o danni non causati dall’inquilino.
Problemi di sicurezza: Se l’immobile presenta problemi di sicurezza gravi e il locatore non adotta misure correttive.
Gravi inadempienze contrattuali da parte del locatore: In caso di gravi inadempienze contrattuali da parte del locatore che compromettono in modo significativo il godimento dell’immobile.
Motivi di salute: In alcune circostanze, motivi di salute dell’inquilino o di uno dei suoi familiari potrebbero giustificare il recesso dal contratto. Si pensi a un appartamento umido e dannoso per la salute

Tuttavia, è importante notare che il recesso unilaterale dell’inquilino può comportare delle conseguenze, e l’azione deve essere giustificata da circostanze particolari, come stabilito dalla Cassazione nella sentenza 15372 del 2010. Quindi si deve trattare di danni gravi, tali da non consentire la prosecuzione del rapporto locativo.

Anche in caso di recesso per giusta causa l’inquilino deve comunque dare il preavviso di sei mesi durante i quali è tenuto a versare regolarmente il canone.