Per verificare la presenza dei gravi difetti di insonorizzazione si fa riferimento al D.PC.M. 5/12/97, che sancisce i requisiti acustici passivi degli edifici.
La mancanza di isolamento acustico di un immobile costituisce un difetto ed un danno dell’opera tale da dare diritto al committente di farsi risarcire dal costruttore-venditore, l’appaltatore o il venditore dell’immobile, responsabili di non avere rispettato i requisiti acustici previsti dalla legge.
Per tutti gli edifici il cui rilascio della concessione edilizia sia avvenuto dopo il 20 febbraio 1998, valgono i requisiti previsti dal D.P.C.M. 5/12/97 – “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici” – che fissa i valori espressi in decibel di isolamento acustico delle strutture murarie o dai rumori degli impianti. In particolare, il DPCM definisce:
- i requisiti dei muri interni: che devono garantire l’isolamento acustico dai rumori provenienti da altre unità immobiliari vicine;
- i requisiti dei muri esterni: che devono garantire agli edifici la protezione dai rumori esterni;
- i requisiti dei solai: che devono garantire l’isolamento acustico dai rumori da calpestio del piano di sopra;
- requisiti di isolamento dai rumori degli impianti: come impianti idraulici, ascensore, caldaia etc.
Il mancato rispetto di tali requisiti acustici passivi, costituisce un vizio di agibilità dell’immobile con conseguente svalutazione dello stesso. Lo ribadisce anche una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano, n. 56 del 11 gennaio 2023.
Per questo, l’acquirente che si accorge del vizio di isolamento acustico, accertato mediante perizia acustica, potrà agire in giudizio contro il venditore-costruttore (e o contro il progettista e o il direttore dei lavori) o contro il venditore al fine di ottenere il risarcimento dei danni.
Difetto acustico dell’immobile: il caso
A seguito della perizia acustica, l’acquirente di un immobile citava in giudizio il venditore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni; chiedeva inoltre la risoluzione del contratto.
L’attrice assumeva che l’immobile acquistato aveva, da subito, presentato gravi vizi e difetti costruttivi e irregolarità urbanistiche.
Il Tribunale di Busto Arsizio dichiarava risolto il contratto di transazione per grave inadempimento del venditore, riteneva valido il contratto di compravendita nonché condannava il venditore al pagamento per i vizi e difetti riscontrati dal Ctu.
L’acquirente impugnava parzialmente la sentenza, per diversi motivi, tra i quali l’erronea valutazione delle risultanze della CTU in merito al risarcimento attinente l’approntamento della pratica di agibilità dell’immobile acquistato.
In particolare, l’acquirente aveva chiesto la condanna del venditore al pagamento di una somma pari alla riduzione del valore dell’immobile causata dal difetto acustico.
La Corte d’Appello di Milano ha ritenuto di accogliere tale richiesta riconoscendo il deprezzamento dell’immobile acquistato, per come operato dal CTU.
Difetto acustico dell’immobile: svalutazione del 30%. La decisione
La Corte territoriale, con la sentenza in esame, ha riconosciuto la svalutazione dell’immobile per come calcolata dal Ctu in considerazione dell’impossibilità di dotare l’immobile di agibilità.
In particolare, il giudice ha ritenuto che l’immobile non potesse essere dotato di agibilità già al momento della sua vendita, in quanto edificato diversi anni dopo l’entrata in vigore del D.P.C.M. 5.12.97 sull’isolamento acustico.
La svalutazione dell’immobile è stata riconosciuta pari al 30% del suo valore di acquisto, in base alle perizie che hanno tenuto conto dei livelli di isolamento della facciata, di isolamento da rumore aereo tra unità immobiliari ed isolamento da calpestio.
Con riferimento all’isolamento acustico delle facciate dai rumori esterni, il CTU aveva calcolato un livello dell’isolamento acustico di facciata ampiamente al di sotto dei limiti imposti dalla legge.
La Corte ha ritenuto di uniformarsi alle valutazioni della Ctu operate sulla base del DPCM 5/12/97 ed ha stabilito che per la realizzazione dell’opera “a regola d’arte” occorre evitare anche vizi e difetti, quali possono essere i difetti di isolamento acustico degli immobili.
Ecco perchè ad un immobile che non risponde ai requisiti acustici del DPCM 5/12/97, obbligatori per ottenere il permesso a costruire e l’agibilità, non sarà concessa l’agibilità.
Di conseguenza, nelle situazioni in cui un immobile non è stato costruito a regola d’arte, il DPCM troverà applicazione anche nei rapporti privatistici tra acquirente e venditore o costruttore-venditore.
Quindi, la ricerca dell’eventuale responsabilità per un vizio di isolamento acustico deve essere effettuata tenendo conto delle norme tecniche di insonorizzazione degli edifici e dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggerite dalle ordinarie regole dell’arte tra le quali il suddetto DPCM 5/12/97 .
