Il concetto di “diritto al panorama” non è esplicitamente riconosciuto o definito nelle leggi scritte o nei codici legali, ma piuttosto emerge attraverso decisioni giuridiche prese in tribunale.

Con diritto al panorama in condominio ci si riferisce alla possibilità di godere di una vista panoramica da una determinata proprietà. Ciò che costituisce il panorama può essere una vista diretta verso monumenti storici di  valore, così come la vista di un paesaggio naturale.

Poiché in alcuni casi le nuove costruzioni di edifici o la crescita di un albero di alto fusto possono ostacolare la vista, ci si domanda se il proprietario dell’immobile possa avere il diritto di agire a tutela del panorama che è rimasto leso. Approfondiamo allora insieme se esiste, in condominio e non solo, il diritto al panorama.

Cos’è il diritto al panorama?

Le caratteristiche del diritto al panorama sono state delineate dalla giurisprudenza. Questo diritto è considerato una forma di servitù, in particolare una servitù altius non tollendi. In questo contesto, il proprietario del fondo dominante gode di una specifica vista panoramica dal proprio immobile, mentre il titolare del terreno servente è vincolato dal non poter costruire o piantare alberi che possano ostacolare tale diritto.

Dal punto di vista tecnico, si tratta di una servitù negativa, poiché impedisce al proprietario del terreno servente di effettuare determinati utilizzi, come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione civile n. 10250/1997. Inoltre, questa servitù è considerata non apparente, il che significa che per esercitarla non è necessario che ci siano opere visibili che ne facilitino l’utilizzo, come affermato nella sentenza della Corte di Cassazione civile del 14 aprile 2000, n. 4816.

Come si acquista la servitù di panorama?

Secondo la giurisprudenza, il diritto al panorama di solito non si acquisisce automaticamente attraverso la costruzione o l’acquisto di un immobile con una vista particolare. Affinché il proprietario del terreno adiacente sia impedito dal costruire un edificio o un’opera che potrebbe ostacolare la vista, o dal piantare un albero che potrebbe intralciare il panorama, è necessario che le parti coinvolte abbiano un accordo scritto.

Questo accordo deve essere formalizzato in un atto notarile, successivamente registrato, in cui venga dettagliatamente definita questa forma di servitù altius non tollendi.

Secondo la Corte di Cassazione, la servitù di panorama non può essere costituita in modo diverso e non può derivare da usucapione o dalla cosiddetta destinazione del padre di famiglia. L’unica eccezione a questa regola è rappresentata dai casi in cui la servitù, ricordiamo di natura negativa, viene esercitata con opere visibili e permanenti che vanno oltre quelle necessarie per la semplice veduta. “Il riconoscimento in capo al proprietario di un immobile del diritto di veduta dal proprio terrazzo (c.d. servitù di panorama), in ragione della preesistenza della visuale all’acquisto dell’immobile, viola il principio della tipicità dei modi di acquisto dei diritti reali, giacché è vero che una servitù altius non tollendi può essere costituita oltre che negozialmente anche per destinazione del padre di famiglia od usucapione, ma tali modi di costituzione necessitano, non solo, a seconda dei casi, della destinazione conferita dall’originario unico proprietario o dell’esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche di opere visibili e permanentiulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta (Cass. civ. Sez. II, 27-02-2012, n. 2973)”.

Panorama: se leso può essere risarcito?

Parlando del panorama inteso come la gradevole vista godibile dalla propria abitazione, la giurisprudenza ha affrontato situazioni in cui tale vista è stata danneggiata illegalmente, rendendo possibile richiedere un risarcimento.

In particolare, si tratta delle circostanze in cui la vista è stata compromessa da una costruzione che viola le norme riguardanti le distanze e/o le disposizioni urbanistiche.

Il risarcimento è giustificato dal fatto che il panorama rappresenta un valore aggiunto per la proprietà a cui è associato e contribuisce a incrementarne il valore di mercato. Pertanto, se il panorama venisse compromesso, ad esempio, da una costruzione abusiva, sarebbero presenti tutti gli elementi per richiedere un risarcimento. “Il panorama costituisce un valore aggiunto ad un immobile, che ne incrementa la quotazione di mercato e che corrisponde ad un interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, la sua lesione, derivante dalla sopraelevazione o costruzione illegittima di un fabbricato vicino, determina un danno ingiusto da risarcire: infatti il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell’art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito (Cass. n. 3679/1996 – Consiglio di Stato 362/2015)”.