In questo articolo tratteremo della possibilità o meno per i condòmini di distaccarsi dall’impianto comune e come funziona la ripartizione delle spese nel caso di distacco.
Diritto al distacco dall’impianto centralizzato
Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento è un diritto previsto dal codice civile, ma può essere esercitato solo qualora non incida sul funzionamento o generi aggravi di spesa per gli altri proprietari.
In tal caso, il condomino rinunziante è tenuto comunque a pagare le sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.
Tale questione viene approfondita dal Tribunale di Roma, che con la sentenza n. 19034 del 7 dicembre 2021, tratta l’argomento del distacco dall’impianto centralizzato, con riferimento ai costi per i condòmini distaccatisi e la possibilità che il regolamento contrattuale possa limitare tale diritto.
L’assemblea può vietare il distacco dall’impianto di riscaldamento?
L’assemblea, al ricorrere delle condizioni stabilite dalla normativa, non può vietare il distacco al singolo condomino, in quanto si tratta di un diritto stabilito direttamente dalla legge (art. 1118 cod. civ.).
Lo stesso viene stabilito anche dalla Corte di Cassazione secondo cui è illegittima la deliberazione che vieta al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Regolamento: può vietare il distacco dall’impianto centralizzato?
In termini di divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, occorre fare una distinzione tra il regolamento assembleare ed il regolamento contrattuale.
Infatti se il regolamento assembleare (cioè quello votato dall’assemblea), non può impedire il distacco al condomino, un discorso a parte merita il regolamento contrattuale adottato all’unanimità.
Sul punto, la giurisprudenza del passato si era dimostrata piuttosto incerta:
- un orientamento (ex multis, Cass., sent. n. 6923 del 21 maggio 2001) affermava che il regolamento condominiale contrattuale potesse prevedere il divieto dal distacco;
- altra tesi giurisprudenziale (tra tante, Cass., sent. n. 19893 del 29 settembre 2011), invece, precisava che il divieto del distacco contenuto in un regolamento contrattuale sarebbe stata espressione di prevaricazione egoistica da parte di un’esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale.
Oggi l’orientamento prevalente è quello secondo cui nemmeno il regolamento contrattuale può vietare in assoluto il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
In particolare, secondo la Cassazione (sent. n. 32441 dell’11 dicembre 2019), un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto sia con le norme dirette a disciplinare il condominio, sia con quelle dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche (contabilizzazione del calore) ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.
La stessa tesi è sostenuta dal Tribunale di Roma, che con la sentenza n. 19034 del 7 dicembre 2021, afferma che il regolamento contrattuale non può vietare al condomino di distaccarsi e rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento; sono invece ritenute valide le clausole regolamentari che obbligano il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato.
Condomino distaccato: costi da sostenere
Come già anticipato sopra, il condomino che esercita il suo diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato resta comunque tenuto al pagamento delle spese legate alla caldaia comune.
Il punto di riferimento in materia di ripartizione delle spese è rappresentato dalla norma tecnica UNI 10200.
Secondo questa normativa, la quota di inefficienza dell’impianto (il cosiddetto consumo involontario) deve gravare anche sui condòmini il cui consumo sia nullo, poiché tenuti a farsi carico della maggiorazione sulla quota, dovuta al loro distacco.
Infatti se la quota non fosse posta a carico dei soggetti distaccatisi, gli altri condòmini vedrebbero, proprio per effetto di tale operazione, aumentare la spesa ordinaria di funzionamento dell’impianto.
Pertanto sono state annullate quelle delibere che hanno approvato la ripartizione dei consumi tra i soli condòmini che usufruiscono dell’impianto di riscaldamento centralizzato, senza addebitare alcunché ai condòmini distaccatisi, né per i consumi volontari né per i consumi involontari.
