All’interno di un condominio può capitare di incontrare immobili adibiti a Bed and breakfast ed affittacamere. Tuttavia la presenza in condominio di un’attività ricettiva non sempre è gradita da tutti condòmini, in quanto non di rado gli ospiti si rivelano irrispettosi della tranquillità del palazzo.
Per questo motivo, possono insorgere controversie tra i proprietari che talvolta decidono di rivolgersi al tribunale.
Divieto affittacamere in condominio: il fatto
Una situazione simile a quella sopra descritta si è verificata in un condominio romano, dove, all’interno di un immobile, veniva svolta l’attività di affittacamere.
Secondo quanto riportavano gli altri condòmini, la presenza degli ospiti pregiudicava la loro tranquillità e sicurezza, anche in considerazione di alcuni episodi accaduti. Inoltre sostenevano che il regolamento condominiale vietasse ogni attività ricettiva nel fabbricato.
Infine contestavano il fatto che l’affittacamere era svolto in contrasto con il Regolamento delle strutture ricettive extralberghiere della Regione Lazio.
Per queste ragioni, il condominio chiedeva al giudice che venisse inibito l’uso dell’affittacamere in questione e di ottenere il risarcimento di tutti i danni provocati.
Al termine dell’istruttoria, però, secondo il Tribunale di Roma non c’era alcun presupposto per impedire alle parti convenute di svolgere l’attività ricettizia nel condominio nè alcun illecito da cui derivare un obbligo risarcitorio.
Divieto attività ricettiva in condominio e presupposti
Il Tribunale di Roma sottolinea che non basta una delibera della maggioranza dei proprietari per vietare ai condòmini lo svolgimento di attività ricettiva nel proprio immobile.
Tale divieto, per essere legittimo, deve essere stabilito all’interno di un regolamento contrattuale sottoscritto da tutti.
In alternativa, l’attività ricettiva deve essere vietata da una delibera assembleare col consenso unanime di tutti i condòmini.
Infatti un divieto simile limita le facoltà di godimento che i vari proprietari del fabbricato possono esercitare sulle rispettive proprietà esclusive.
Divieto attività ricettiva in condominio: deve essere chiaro ed esplicito
I divieti posti nel regolamento di condominio non possono essere soggetti ad un’interpretazione estensiva. Ad esempio un regolamento che vieta di tenere locande o pensioni non si estende alla attività di affittacamere in quanto le prime, a differenza delle seconde, oltre al godimento di locali ammobiliati, comportano anche la somministrazione di un vitto.
Lo stesso vale per alcuni regolamenti in cui si vieta di “destinare gli appartamenti ad un uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene, alla moralità ed al decoro dell’edificio”.
Disposizioni di questo tipo non possono essere utilizzate per impedire al singolo proprietario di esercitare un’attività ricettiva all’interno del proprio immobile.
A stabilire questa conclusione è stata la Corte di Cassazione, ribadendo che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari devono essere scritti in maniera inequivocabile ed esplicita. Quindi non è possibile un’interpretazione estensiva del regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti.
Pertanto, il divieto di allestire un affittacamere o un bed and breakfast in condominio deve essere stabilito, nel regolamento contrattuale o nella delibera unanime, con chiarezza e senza alcun margine d’incertezza.
