In questo articolo esamineremo il caso di due fratelli che dividevano la proprietà di parte di un edificio, acquisito iure successionis.
I due parenti non trovavano un accordo sull’opportunità di eseguire o meno alcuni lavori di manutenzione straordinaria.
Situazioni simili si possono manifestare anche all’interno di un condominio, vedendo coinvolti i vari proprietari dell’edificio.
Nel caso sopra citato, per risolvere il disaccordo, è dovuta intervenire la magistratura. Quest’ultima si è espressa con la sentenza n. 274 del 3 marzo 2022 del Tribunale di Pisa. In particolare si è stabilito se erano indispensabili o meno alcuni lavori e come andava ripartita tra i due comproprietari la spesa degli stessi.
Lavori indispensabili in un edificio in comunione ereditaria: il caso concreto
Due fratelli avevano ereditato dai genitori gran parte di un edificio sito in provincia di Pisa. Si trattava del seminterrato e dei primi tre piani del fabbricato, mentre l’ultimo era già di proprietà esclusiva di uno di essi.
Negli anni, era sorta l’esigenza di realizzare alcuni lavori di manutenzione straordinaria ma non si trovava un accordo in merito tra i comproprietari. Una difficoltà in più era data dal fatto che la divisione ereditaria tra i due era ancora in corso. Di conseguenza non erano ancora state individuate le proprietà esclusive e, perciò, chi avrebbe dovuto pagare cosa.
Durante questa fase uno dei fratelli avviava un accertamento tecnico preventivo. Il CTU nominato avrebbe avuto il compito di valutare gli interventi da eseguire, in base alla loro urgenza e necessità.
Successivamente a tale procedimento, era, perciò, proposta la causa ordinaria allo scopo di vedere condannare il fratello che, secondo la versione dell’altro, non voleva eseguire alcunché e tanto meno compartecipare alle indispensabili spese di manutenzione del condominio.
Tuttavia nelle more del procedimento, le parti hanno deciso di procedere con i lavori necessari accertati dal CTU. Pertanto, alla fine, il Tribunale di Pisa si è limitato a specificare i criteri di ripartizione delle spese per compiere queste opere.
Condominio in comunione ereditaria: ripartizione spese comuni
Se in un condominio, come tanti, le spese vanno suddivise in proporzione al valore millesimale delle rispettive proprietà esclusive, nel caso di un compendio immobiliare in comproprietà, a seguito di una successione ereditaria, i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato vanno ripartiti in parti uguali.
Questa conclusione però è valida solo fino a quando non viene compiuta la divisione del cespite. In seguito a questa, infatti, una volta individuati i beni comuni (ad esempio, le scale o l’androne) e distinte le singole proprietà private, per la divisione delle spese condominiali si applicherà l’art. 1123 c.c.
Nel caso in commento, invece, si trattava di un condominio minimo. Da un lato c’era la comunione ereditaria sui primi tre piani. Dall’altro c’era un proprietario esclusivo per il quarto piano.
Ebbene a proposito della ripartizione dei costi di manutenzione del fabbricato, il Tribunale di Pisa ha, giustamente precisato che «le spese andranno ripartite al 50 % fra i coeredi ove interessino esclusivamente i beni che fanno ancora parte della comunione ereditaria, mentre ove si tratti di opere che interessino beni non compresi nell’eredità dovranno seguirsi le norme ordinarie dettate in materia di condominio».
Condominio in comunione ereditaria: come agire in caso d’inerzia
Il numero dei comproprietari di un fabbricato è irrilevante per risolvere l’impasse creato da chi si oppone all’esecuzione di lavori indispensabili sui beni condominiali.
Infatti, in base all’art. 1105 c.c. «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria (Art. 1105 co. 4 c.c.)».
Quindi, se all’interno di un fabbricato in comunione ereditaria o parzialmente tale, qualcuno dei partecipanti ostacola, con la propria inerzia, la manutenzione straordinaria dell’edificio, si può ricorrere al Tribunale per risolvere il problema.
Il magistrato, infatti, stabilirà come procedere oppure valuterà se nominare un amministratore all’occorrenza.
A confermare tale conclusione è la sentenza in commento in cui si legge che «Alla fattispecie si applica l’art. 1105 cc, che attribuisce al singolo partecipante uno specifico strumento, per il caso in cui il partecipante alla comunione o al condominio resti inerte o in cui non sia possibile raggiungere una volontà della maggioranza per l’amministrazione della cosa comune.
La norma si applica anche al condominio minimo e anche agli interventi di manutenzione straordinaria».
