La donazione di un immobile è un atto che viene spesso affrontato con leggerezza, come se fosse un semplice passaggio di proprietà privo di conseguenze fiscali rilevanti. In realtà, soprattutto negli ultimi anni, il valore economico dei bonus edilizi ha reso questo tipo di operazioni molto più delicate. Interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico o messa in sicurezza antisismica generano detrazioni fiscali che si recuperano in dieci o più anni e che, in caso di trasferimento dell’immobile, possono cambiare titolare.
Per gli amministratori condominiali, che quotidianamente si confrontano con condomini impegnati in lavori agevolati, è importante conoscere queste regole per fornire informazioni corrette. Per i cittadini, invece, comprenderle significa evitare decisioni patrimoniali che, se non ben valutate, possono comportare la perdita di benefici fiscali significativi.
Il principio generale: a chi spettano i bonus dopo la donazione
La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 917/1986), norma cardine in materia di detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio. La disposizione stabilisce che, in caso di trasferimento dell’unità immobiliare, le quote di detrazione non ancora fruite si trasferiscono automaticamente all’acquirente o al soggetto che subentra nella proprietà, salvo diverso accordo tra le parti.
La donazione rientra a pieno titolo tra i trasferimenti di proprietà presi in considerazione dalla norma. L’Agenzia delle Entrate, con una prassi ormai consolidata, ha chiarito che il principio vale anche quando il trasferimento avviene a titolo gratuito. Tra i documenti più citati vi è la circolare n. 7/E del 25 giugno 2021, che ribadisce come le detrazioni residue spettino al donatario, a partire dal periodo d’imposta successivo alla donazione.
Ne consegue che, in via ordinaria, chi riceve la casa riceve anche il “diritto fiscale” collegato agli interventi effettuati sull’immobile.
Chi recupera le imposte dopo la donazione dell’immobile
Dal punto di vista operativo, il meccanismo è piuttosto chiaro. Il soggetto che ha sostenuto le spese agevolate può continuare a portare in detrazione le rate solo fino all’anno in cui rimane proprietario dell’immobile. Dal momento in cui la donazione produce effetti giuridici, il donante perde il diritto a utilizzare le quote residue.
A partire dall’anno successivo, sarà il donatario a indicare in dichiarazione dei redditi le rate non ancora utilizzate. Questo principio è stato ribadito più volte dall’Agenzia delle Entrate, anche nella risoluzione n. 77/E del 2018, che ha sottolineato come il beneficio fiscale sia strettamente collegato alla titolarità dell’immobile.
È importante evidenziare un aspetto spesso trascurato: il diritto alla detrazione non garantisce automaticamente un vantaggio economico. Se il donatario non ha un’imposta IRPEF sufficiente, il bonus non può essere fruito integralmente. Questo elemento dovrebbe sempre essere valutato prima di procedere con la donazione.
La possibilità di accordi diversi: il ruolo dell’atto notarile
La normativa, pur fissando una regola generale, lascia spazio all’autonomia delle parti. L’articolo 16-bis del TUIR prevede espressamente che donante e donatario possano stabilire che le detrazioni residue restino in capo a chi ha sostenuto le spese, anche dopo il trasferimento dell’immobile.
Questa scelta, tuttavia, non può essere improvvisata o rimandata a un accordo informale. Deve essere inserita in modo esplicito nell’atto di donazione redatto dal notaio. In mancanza di una clausola chiara, l’Agenzia delle Entrate applicherà automaticamente la regola del trasferimento dei bonus al donatario.
Per questo motivo, il confronto preventivo con il notaio e con un consulente fiscale è fondamentale. Una clausola mal formulata o assente può comportare conseguenze fiscali irreversibili.
Donazione a più soggetti: come si ripartiscono le detrazioni
Non è raro che un immobile venga donato a più persone, ad esempio a due o più figli. In questi casi, le detrazioni fiscali residue si suddividono in base alle quote di proprietà attribuite a ciascun donatario, secondo un criterio proporzionale.
Se l’immobile viene donato in parti uguali, ciascun donatario potrà portare in detrazione il 50 per cento delle rate residue. Se invece le quote sono diverse, le detrazioni seguiranno le percentuali indicate nell’atto. Questo orientamento è coerente con i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nelle guide ufficiali sui bonus edilizi, aggiornate periodicamente.
Anche in presenza di più donatari, resta ferma la possibilità di stabilire nell’atto una diversa attribuzione delle detrazioni, purché la volontà delle parti sia espressa in modo inequivocabile.
Donare solo una quota dell’immobile: effetti fiscali proporzionali
La donazione può riguardare anche solo una parte dell’immobile, come accade quando si trasferisce una quota di comproprietà mantenendo il resto. In questo scenario, la disciplina fiscale segue un criterio di proporzionalità.
Il donatario subentra nel diritto alle detrazioni residue limitatamente alla quota ricevuta, mentre il donante conserva il diritto a detrarre la parte corrispondente alla quota che rimane di sua proprietà. Questo principio è stato più volte confermato dall’Agenzia delle Entrate e discende direttamente dal collegamento tra beneficio fiscale e titolarità dell’immobile.
Anche in questo caso, l’atto notarile può prevedere una diversa ripartizione, ma solo entro i limiti consentiti dalla normativa e con una formulazione chiara e coerente.
I riflessi pratici nei condomìni e nei lavori agevolati
Per gli amministratori di condominio, questi aspetti assumono un rilievo particolare quando l’immobile oggetto di donazione fa parte di un edificio interessato da lavori condominiali agevolati. La titolarità delle detrazioni incide sulla corretta imputazione delle spese, sulla gestione della documentazione e, in alcuni casi, anche sui rapporti tra vecchio e nuovo proprietario.
Sapere a chi spettano le detrazioni consente di evitare contestazioni, richieste improprie o errori nella trasmissione delle certificazioni fiscali. È quindi auspicabile che l’amministratore, pur non entrando nel merito delle scelte personali, sia in grado di fornire un’informazione di base corretta e coerente con la normativa vigente.
Considerazioni finali: pianificazione patrimoniale e attenzione fiscale
La donazione di una casa non è mai un atto neutro dal punto di vista fiscale. I bonus edilizi maturati nel tempo rappresentano un valore economico che può essere trasferito, mantenuto o, in alcuni casi, perso. La legge, attraverso l’articolo 16-bis del TUIR e la prassi dell’Agenzia delle Entrate, fornisce regole chiare, ma lascia anche margini di scelta che devono essere esercitati con consapevolezza.
Valutare in anticipo a chi conviene attribuire le detrazioni, considerare la capacità fiscale del donatario e formalizzare correttamente le decisioni nell’atto notarile sono passaggi essenziali per evitare conseguenze indesiderate. Per amministratori e cittadini, una corretta informazione su questi temi è il primo passo per una gestione più attenta e responsabile del patrimonio immobiliare.
