Il luogo in cui si svolge un’assemblea condominiale non solo deve essere identificato in maniera certa ma dovrebbe anche essere idoneo a garantire un ambiente adeguato e confortevole per tutti i partecipanti.

L’avviso di convocazione deve includere informazioni sull’ora e sul luogo (o la piattaforma elettronica, se in modalità videoconferenza) in cui si terrà la riunione, come stabilito dall’art. 66 disp. att. c.c. . Tuttavia, il codice civile non fornisce linee guida specifiche per la scelga del luogo di riunione, lasciando questa decisione all’amministratore o alle indicazioni presenti nel regolamento di condominio.

Per colmare questa mancanza normativa, la giurisprudenza ha definito le caratteristiche che il luogo dell’assemblea condominiale deve avere.

Una recente sentenza del Tribunale di Rimini, n. 1035 del 6 novembre 2023, affronta l’impugnazione di delibere assembleari dovute alla mancata indicazione del luogo esatto dell’adunanza negli avvisi di convocazione o all’omissione di luoghi idonei. La sentenza richiama la giurisprudenza di legittimità, la quale ha stabilito i seguenti requisiti da rispettare per il luogo di riunione: certezza, accessibilità, adeguatezza, riservatezza e comodità.

L’idoneità del luogo di svolgimento dell’assemblea condominiale. Fatto e decisione

I proprietari di un appartamento portavano in tribunale il condominio, rappresentato temporaneamente dall’amministratore, con l’obiettivo di contestare le decisioni prese durante le assemblee condominiali. La base dell’impugnazione riguardava la nullità o annullabilità delle delibere assembleari a causa della mancata indicazione, negli avvisi di convocazione, del luogo preciso della riunione o di un luogo idoneo.

Nel dettaglio, i residenti sostenevano che l’assemblea era stata convocata in un’area comune all’aperto del condominio o, in alternativa, nel caso in cui questa non fosse disponibile, nell’appartamento di una delle proprietarie, che era anche la madre dell’amministratore condominiale dell’epoca.

Per queste ragioni richiedevano che fosse dichiarata la nullità o l’annullabilità e invalidità della convocazione, della costituzione e dello svolgimento delle assemblee, nonché delle decisioni prese durante tali incontri.

Il condominio, rappresentato dalla sua amministratrice pro tempore, rispondeva alla versione dei fatti presentata nell’atto di citazione, affermando che i luoghi in cui si sarebbe svolta l’assemblea erano chiaramente indicati, compreso il luogo alternativo menzionato.

Il Tribunale di Rimini ha giudicato che il luogo scelto per la convocazione dell’assemblea, ovvero “uno spazio condominiale all’aperto”, non fosse adatto a causa dell’incertezza sulla sua ubicazione e per motivi di riservatezza. Inoltre, il Tribunale ha ritenuto inadeguato il luogo alternativo indicato nell’avviso di convocazione, ovvero l’appartamento di una condomina, che era anche la madre dell’amministratrice (e comproprietaria), sia fisicamente che “moralmente”, a causa di conflitti preesistenti tra i condomini attori e la stessa amministratrice.

Considerazioni conclusive

Ogni proprietario di un appartamento ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e deve essere garantito nella possibilità di farlo.

Di conseguenza, il luogo in cui si tiene l’assemblea deve non solo essere chiaramente indicato, ma anche adatto sia dal punto di vista fisico che morale, in modo che tutti i condomini possano essere presenti e partecipare attivamente.

La Corte Suprema ha dichiarato più volte che, quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede delle riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere il luogo che, in base alle esigenze del momento, sembra più adeguato. Tuttavia, questo potere discrezionale è soggetto a due limiti: in primo luogo, il limite territoriale che impone la scelta di una sede all’interno dei confini della città in cui si trova l’edificio condominiale; in secondo luogo, la necessità che il luogo di riunione sia adeguato, sia fisicamente che moralmente, per consentire la partecipazione di tutti i condomini e il corretto svolgimento delle discussioni (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461; nello stesso senso: Trib. Imperia, 20 marzo 2000).

Il sito scelto per le riunioni dell’assemblea deve, dunque, garantire le seguenti condizioni, come definite dalla dottrina e dalla giurisprudenza predominanti: 1) deve essere facilmente accessibile; 2) deve essere adeguato in termini di posizione, spazio, pulizia e comfort, considerando il numero di partecipanti in modo che possano partecipare in modo ordinato; 3) deve essere riservato, assicurando la privacy delle discussioni; per questo, una piazza o un luogo aperto al pubblico potrebbe violare la privacy dei condomini, con possibili interferenze e disturbi da parte di persone non coinvolte; 4) deve essere moralmente adatto, evitando di riunirsi nell’abitazione di uno dei condomini in caso di gravi disaccordi tra di loro.