L’amministratore di condominio ricopre un ruolo fondamentale nella gestione e nella manutenzione degli edifici residenziali, con specifiche responsabilità in materia di sicurezza. La legge 81/08, o Testo Unico sulla sicurezza, stabilisce chiaramente questi obblighi, al fine di garantire la sicurezza degli abitanti e di chiunque acceda alle aree comuni del condominio, compresi operai e tecnici.

Principali Obblighi dell’amministratore

L’amministratore di condominio non è solo responsabile della manutenzione delle strutture e degli impianti, ma ha anche specifici obblighi in materia di sicurezza sul lavoro.

Egli infatti, in qualità di datore di lavoro, ha il compito di garantire la sicurezza di coloro che vivono e lavorano all’interno del condominio.

In particolare è responsabile per:

  1. Manutenzione delle Strutture Comuni: L’amministratore è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile. Questo include ascensori, scale, tetti, impianti di riscaldamento centralizzato, sistemi antincendio, e altre infrastrutture.
  2. Sicurezza degli Impianti: La normativa impone che tutti gli impianti comuni, come quelli elettrici e del gas, siano conformi alle leggi vigenti in materia di sicurezza. Il Decreto Ministeriale 37/2008 stabilisce le norme tecniche per la sicurezza degli impianti negli edifici e impone verifiche periodiche.
  3. Prevenzione degli Incendi: Secondo il Decreto Legislativo 81/2008, l’amministratore deve garantire che gli edifici condominiali siano dotati di adeguati sistemi di prevenzione incendi. Questo include l’installazione di estintori, l’adozione di piani di evacuazione e la formazione periodica per gli inquilini sulla gestione delle emergenze.
  4. Barriere Architettoniche: L’amministratore ha l’obbligo di eliminare le barriere architettoniche presenti nelle aree comuni, come stabilito dalla Legge 13/1989. Questo è fondamentale per garantire l’accessibilità a tutti gli abitanti, inclusi anziani e persone con disabilità.
  5. Amianto e Sostanze Pericolose: È compito dell’amministratore verificare la presenza di materiali pericolosi come l’amianto e procedere con la bonifica, in conformità con il Decreto Legislativo 257/2006.
  6. Verifica delle Idoneità Tecnico-Professionali: L’amministratore deve verificare che le imprese esecutrici siano in possesso dei requisiti tecnico-professionali necessari, garantendo che i lavoratori siano formati e informati sui rischi specifici del cantiere.
  7. Coinvolgimento dei Condòmini e dei lavoratori: Informare e coinvolgere condòmini e lavoratori sulle normative di sicurezza e sulle misure adottate.
  8. Formazione Continua: Aggiornarsi costantemente sulle nuove normative e sulle migliori pratiche in materia di sicurezza condominiale.
  9. Protezioni per i lavoratori: L’amministratore deve Fornire ai lavoratori dipendenti all’interno del condominio i Dispositivi di Protezione Individuale – DPI – necessari per svolgere il lavoro in sicurezza.

Documenti per la sicurezza in condominio

Per garantire la sicurezza nei condomini, l’amministratore deve redigere e mantenere aggiornati una serie di documenti, in particolare quando si svolgono lavori di manutenzione o ristrutturazione. Questi documenti sono fondamentali per il rispetto delle normative sulla sicurezza sul lavoro e per la gestione delle responsabilità legali e operative. Ecco una panoramica dei principali documenti necessari:

1. Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC)

Il PSC è un documento obbligatorio nei cantieri temporanei o mobili dove operano più imprese. Viene redatto dal Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione (CSP) e contiene:

  • Descrizione dettagliata del cantiere.
  • Analisi dei rischi specifici.
  • Misure di prevenzione e protezione da adottare.
  • Regole per la coordinazione tra le diverse imprese.

2. Notifica Preliminare

La notifica preliminare deve essere inviata all’ASL e alla Direzione Territoriale del Lavoro competente prima dell’inizio dei lavori. Deve includere:

  • Dati del committente e delle imprese coinvolte.
  • Informazioni sul tipo di lavori e sul cantiere.
  • Durata prevista dei lavori.

3. Documento di Valutazione dei Rischi (DVR)

Anche se la redazione del DVR è principalmente compito del datore di lavoro delle imprese appaltatrici, l’amministratore deve assicurarsi che le imprese abbiano effettuato una valutazione dei rischi specifici del cantiere. Il DVR contiene:

  • Identificazione dei rischi presenti.
  • Misure di prevenzione e protezione adottate.
  • Procedure per la gestione delle emergenze.

4. Verbali di Riunione di Coordinamento

Questi verbali documentano le riunioni periodiche tra le diverse parti coinvolte nei lavori (imprese, coordinatori della sicurezza, amministratore) e devono includere:

  • Discussione sui rischi e sulle misure di sicurezza adottate.
  • Aggiornamenti sullo stato dei lavori.
  • Decisioni prese per migliorare la sicurezza.

5. Registro di Manutenzione e Controlli

Questo registro deve documentare tutte le operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria, comprese le ispezioni periodiche sugli impianti e le strutture comuni. Deve contenere:

  • Data e tipo di intervento.
  • Dettagli sulle imprese esecutrici.
  • Esiti delle verifiche e dei controlli effettuati.

6. Documentazione degli Appaltatori

L’amministratore deve raccogliere e verificare una serie di documenti dalle imprese appaltatrici, tra cui:

  • Certificati di idoneità tecnico-professionale.
  • Copia del DVR dell’impresa.
  • Assicurazioni e polizze di responsabilità civile.
  • Dichiarazioni di conformità degli impianti (secondo il DM 37/2008).

7. Piano Operativo di Sicurezza (POS)

Ogni impresa che opera nel cantiere deve redigere un POS, che contiene:

  • Valutazione dei rischi specifici per le attività dell’impresa.
  • Misure di sicurezza e procedure operative.
  • Nominativi dei responsabili della sicurezza.

8. Relazione Tecnica di Fine Lavori

Al termine dei lavori, il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione (CSE) redige una relazione tecnica che:

  • Verifica la corretta attuazione delle misure di sicurezza.
  • Documenta eventuali incidenti o non conformità riscontrate.
  • Conclude con una valutazione complessiva della sicurezza del cantiere.

9. Certificati di Collaudo e Conformità

Dopo il completamento dei lavori, è necessario ottenere i certificati di collaudo e conformità per gli impianti e le strutture. Questi certificati attestano che i lavori sono stati eseguiti secondo le normative vigenti e che gli impianti sono sicuri e a norma.

Misure di sicurezza

Oltre alla redazione del DVR, l’amministratore deve nominare un Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione – RSPP, una figura in grado di svolgere compiti di consulenza e formazione, per garantire il rispetto delle norme di sicurezza.

Inoltre l’amministratore deve adottare una serie di misure di sicurezza per garantire la protezione dei lavoratori durante l’esecuzione di lavori di manutenzione o ristrutturazione. Tra queste:

  • Fornitura di DPI: Assicurare che i lavoratori dispongano dei dispositivi di protezione individuale (DPI) necessari (es. caschi, guanti, occhiali protettivi, imbracature).
  • Recinzione e Segnali in Cantiere: Delimitare chiaramente l’area di lavoro con barriere e segnali di avvertimento per prevenire l’accesso non autorizzato, segnalare vie di fuga, percorsi sicuri e potenziali pericoli.
  • Presenza di Estintori e Altri Dispositivi Antincendio: Installare estintori e altri dispositivi antincendio nelle vicinanze del cantiere e garantire che siano facilmente accessibili, funzionanti e conformi alle normative di sicurezza.
  • Manutenzione e Controllo delle Attrezzature: Effettuare ispezioni regolari delle attrezzature e degli impianti utilizzati per assicurarsi che siano in buono stato e funzionanti. Programmare interventi di manutenzione preventiva per evitare guasti o malfunzionamenti che possano compromettere la sicurezza.
  • Impianti elettrici: Effettuare verifiche periodiche dell’impianto elettrico secondo le norme CEI 64. Sostituire cavi, prese e interruttori usurati per evitare cortocircuiti e incendi.
  • Manutenzione degli impianti di riscaldamento: Gli impianti di riscaldamento devono essere controllati  regolarmente per evitare fughe di gas e intossicazioni da monossido di carbonio.

Sicurezza Senza Amministratore

La gestione della sicurezza in un condominio senza amministratore può essere più complessa, ma è comunque possibile attraverso l’organizzazione e la collaborazione tra i condòmini.

I condòmini possono formare un comitato di gestione composto da volontari che si assumono la responsabilità di coordinare le attività di manutenzione e sicurezza. Ad ogni membro del comitato spetta un ruolo specifico, come responsabile della sicurezza, della manutenzione, della comunicazione, ecc.

In alternativa è possibile nominare un professionista esterno per coordinare le attività e garantire il rispetto delle norme di sicurezza.

Anche senza un amministratore, un condominio può gestire efficacemente la sicurezza attraverso l’organizzazione, la collaborazione e il coinvolgimento attivo dei condòmini. La creazione di un comitato di gestione, la pianificazione accurata delle attività di manutenzione, la consultazione con professionisti e una comunicazione trasparente sono elementi chiave per mantenere un ambiente sicuro e ben curato.