Quali sono i diritti dell’inquilino a cui non viene rinnovato il contratto previsto dalla legge? Quando ha diritto al risarcimento?

Il contratto di affitto ad uso abitativo si rinnova, di norma, ogni quattro anni. Tuttavia, può accadere che allo scadere del primo quadriennio, il proprietario voglia riappropriarsi dell’immobile. Può farlo? È legale non rinnovare l’affitto alla prima scadenza?

Il locatore può agire in questo modo, a patto che rispetti determinate procedure e possa dare motivazioni ben precise. Infatti il rinnovo alla prima scadenza è tacito per legge, quindi ci vogliono delle valide ragioni ed il rispetto di determinati tempi. Vediamo quali sono.

I motivi per non rinnovare l’affitto alla prima scadenza

Il locatore può non rinnovare l’affitto alla prima scadenza per:

destinazione dell’immobile ad uso proprio del proprietario;
possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile;
mancato utilizzo del bene da parte dell’inquilino;
ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato;
volontà di vendere l’immobile a terzi (in tal caso, il conduttore ha diritto di prelazione).
La norma si applica sia ai contratti di locazione a canone libero (di durata 4 anni + 4) sia ai contratti stipulati con il canone concordato (di durata 3 anni + 2).

Mancato rinnovo dell’affitto: cosa deve fare il locatore?

Il proprietario che decide di non rinnovare l’affitto alla prima scadenza deve dare la disdetta all’inquilino specificando anche il motivo.

La comunicazione deve essere effettuata con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza de contratto.

Non è sufficiente che l’inquilino sia lasciato nel possesso dei locali per dimostrare il rinnovo tacito della locazione né tanto meno la rinuncia del proprietario ad avvalersi degli effetti dell’intervenuta scadenza del termine del rapporto.

Quando non avviene il rinnovo tacito dell’affitto?

Per la legge, il rinnovo tacito dell’affitto alla prima scadenza non avviene quando:

il proprietario avvia la procedura per il rifiuto di rinnovo del contratto;
l’inquilino, in caso di gravi motivi, recede dal contratto.

A partire dalla seconda scadenza, invece, si può fare la disdetta del contratto senza necessità di motivazione e, dunque, per finita locazione.

Che succede se non si rispettano gli accordi?

Come abbiamo visto, affinché la procedura di disdetta vada a buon fine, le motivazioni per il mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza devono rientrare tra quelle riconosciute dalla legge ed il proprietario deve avere rispettato i termini stabiliti dalla normativa. Nonostante questo però, può succedere che una delle parti non rispetti gli accordi.

L’inquilino, ad esempio, potrebbe rifiutarsi di lasciare libera la casa spontaneamente. In tal caso, il locatore può ricorrere al tribunale per ottenere dal giudice la condanna al rilascio.

Se all’udienza l’inquilino compare e non si oppone, il giudice, su istanza del locatore, pronuncia ordinanza di rilascio per la scadenza indicata dal proprietario nella disdetta. Se invece il conduttore non si presenta, il giudizio prosegue e il giudice può disporre, durante il processo, il rilascio dell’immobile. Se l‘inquilino si presenta all’udienza e fa opposizione al rilascio, il giudice tenta la conciliazione fra le parti. Se il tentativo riesce, redige un verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario, il giudizio prosegue e si conclude con sentenza. Il giudice, comunque, può decidere in qualsiasi momento il rilascio dell’immobile.

Si ricorda che il locatore, è tenuto ad utilizzare l’immobile per cui ha esercitato la disdetta e secondo quanto previsto dalla motivazione del mancato rinnovo. L’utilizzo deve avvenire entro 12 mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità, altrimenti è passibile di sanzioni. Infatti in tal caso l’inquilino può agire in giudizio per ottenere:

- il ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato;
- oppure il risarcimento del danno subìto, in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.