Prima di analizzare come si acquista un bene condominiale, occorre individuare quali sono le cose di proprietà condominiale che, eventualmente, possono essere divise e vendute ai singoli condomini.
A questo riguardo, la legge stabilisce che alcune parti dell’edificio devono essere considerate di proprietà comune tra tutti i condomini, a meno che dai contratti di acquisto non risulti che esse siano di proprietà di un solo condomino.
Le parti dell’edificio che la legge presume di proprietà condominiale sono:
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso di tutti i condomini, come ad esempio il suolo su cui l’edificio è stato costruito, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, le facciate, i cortili; le aree destinate al parcheggio dei veicoli, tutti i locali destinati ai servizi comuni come la portineria, gli stenditoi, i sottotetti che siano per struttura e funzione, destinati all’uso comune; tutti i manufatti destinati all’uso comune dei condomini, come ad esempio l’ascensore, i pozzi, le cisterne, gli impianti della fogna e idrici, i sistemi per distribuire gas, energia elettrica, gli impianti per l’aria condizionata, per la ricezione dei segnali di radio e televisione e per l’accesso a qualunque flusso di informazioni e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità di proprietà esclusiva.
Come fare per comprare una proprietà condominiale?
Se vivi in un condominio, la prima cosa che devi sapere se vuoi acquistare un bene condominiale è che, per diventare proprietario esclusivo (cioè al 100%), bisogna procedere alla sua divisione.
La legge stabilisce che le tutte le parti comuni dell’edificio condominiale di regola non si possono dividere. La divisione è invece consentita solo: se essa non rende più scomodo l’uso della propria abitazione a ciascun condomino; con il consenso di tutti i condomini.
Una sentenza recente ha precisato che:
la divisione di un bene condominiale, se c’è il consenso di tutti quanti i condomini, deve avvenire non con una delibera dell’assemblea di condominio, ma con una scrittura privata o con un atto pubblico redatto da un notaio con il pagamento dei relativi onorari;
se la divisione della cosa comune avviene con l’accordo di tutti i condomini, essa sarà consentita anche se gli appartamenti dei condomini subissero un deprezzamento di valore come conseguenza della divisione; se invece non c’è il consenso di tutti i condomini, per poter fare la divisione occorrerà iniziare una causa e sarà necessario che il giudice accerti, durante il processo, che la divisione non deprezzi le proprietà singole di ogni condomino o ne renda l’uso più scomodo.
è possibile acquistare il giardino condominiale?
L’acquisto di un giardino condominiale da parte di un singolo condomino è possibile se: tutti i condomini sono d’accordo (e allora si procederà con atto notarile); oppure, in caso di disaccordo tra i condomini, ricorrendo al giudice che accoglierà la richiesta di divisione se ritiene che essa, e la successiva vendita del giardino al singolo condomino, non vanno a diminuire la comodità ed il valore di ogni singolo appartamento.
